2018年9月17日 星期一

價差5.6倍! 雙北熱門國中學區宅搶手

家長想讓孩子贏在起跑點的心,似乎也帶動,明星學區的周邊房價,以台北市來說,不但有三校房價出現「3千金」,師大附中學區的「套房王」,位處精華地段,每坪單價來到146.2萬元,不僅創下近3年以來的高價,相較新北市的學區宅,也貴了5.6倍,「學區宅」似乎不受少子化衝擊,仍是房市大熱門。
孩子放暑假,在家照樣玩得兇,保母劉小姐的兒子,幼稚園中班,再過幾年就要上小學,對於學區考量,除了升學環境,還有什麼是參考值?

家長劉小姐:「我會選擇就是功課比較少的,然後就是學校教育比較多元化的。」

以阿洗媽住的內湖區來說,周邊的明星學校有內湖國小、國中、高中,還有麗山國小、國、高中,鄰近捷運文德站跟港墘站,交通都很便利,為了讓孩子擠進好學區,身邊媽媽們寄戶口跟置產的都不少,但劉小姐早就鎖定大直的熱門學區,把兒子戶口寄在外婆家。

家長劉小姐:「(小孩唸國小的話你會選擇),大直,設備都是非常新穎,然後它的教學資源也很豐富。」

學區宅,炙手可熱,但越往蛋黃區走,房價也跟著一路上揚,像這棟位於大安區樓高12層的套房學區宅,2006年推出預售,當時開價一坪65萬,2012年,實價成交行情來到每坪110萬元以上,今年4月一戶總價1588萬,換算每坪單價146.2萬元,是2016年以來近3年的高價,也是房仲眼中的北市「套房王」。

房仲業者智庫執行長張旭嵐:「除了有這個附中的國中部學區優勢之外,那它也是因為它在非常精華的地段,所以不管是到東區、信義區都很近,所以就算它現在的價格,已經到平均單價就是140萬左右,沒有像當年最高價格160幾萬這麼漂亮的價格,但是呢,相對它當初的取得價格6字頭來說,都已經翻倍漲了。」

房仲分析,台北市交通便利,熱門國中學區宅以總價2000萬到3000萬為大宗,像是中正區的中正國中、信義區的興雅國中及大安區的師大附中,由於三校位處市區精華地段,周邊平均住宅總價都超過3千萬,但因釋出量少,仍是一房難求,若是在新北,熱門學區宅,價格落在1000萬到2000萬間為主,當中最低平均房價,落在淡水的正德國中周邊,648萬元,對比師大附中周邊,3626萬元,價差高達5.6倍。

房仲業者智庫執行長張旭嵐:「其實學區宅大部分還是去綜合去考量到它周邊的一個優勢,它除了有這個學區設籍之外,那如果本身就在蛋黃區的,各方面商業生活機能都很高的,那自然它的身價就不斐。」

而這一處,位於仁愛圓環的學區宅,室內空間19.23坪,兩房一廳一衛,格局方正,開價2288萬,雖然價格不斐但詢問度也很高。

房仲潘怡琪:「這樣釋出一個月大概會有,每個禮拜大概會有10組來詢問,一坪的話那個小套房來講的話,大概是95萬到100萬。」

熱門學區,向來被視作明星高中的搖籃,除了有高升學率的優勢外,「完全中學」型態的學校,有保障直升名額,也深受家長青睞,對於投資客來說,瞄準好學區還不夠,還要有熱門商圈跟捷運站周邊加持,才能讓學區宅,增加保值性。

房仲潘怡琪:「雙仁愛學區然後,然後又有貴族學校,復興中小學,所以它這個家長的需求是非常大的。」

明星學區加持,「學區宅」炙手可熱,家長卡位置產,希望拉近孩子與名校的距離,但還是要依照自身財力做選擇,就怕過度求好心切,恐怕會夾在,房貸負擔及孩子求學辛苦的雙重壓力下,兩頭燒。

世足賽掀運動熱潮 「運動宅」正夯

1600新經濟帶您掌握國內外經濟脈動!房市買氣復甦,市調機構統計,上半年北台灣預售和新成屋的推案量,爆出5615.56億元,比去年同期大增近4成;預計今年全年的推案量有機會突破兆元,創史上第3高。以各縣市來說,基隆和桃園推案量增加最多,和去年同期相比,暴增了1.3倍。建商也分析,推案量大增一方面是因為買氣回籠,讓建商更有信心推案,另一方面,雨遮不登記、不計價在今年上路,讓去年第4季掀起一波舊建照的搶購潮,並且在今年陸續推案。

房仲調查也發現,世足賽帶動國內的運動熱潮,不過運動中心周邊的房價,卻有明顯的落差。像台北市的運動宅,以信義區最貴,平均總價高達4450萬元,而最實惠的則是文山區的運動宅,平均總價不到1500萬元;至於新北市的運動宅,最貴在蘆洲區,平均總價1633萬元,主要是近6成的交易,是屋齡不到5年的新成屋。

每7人就有1老人 銀髮老人宅房市熱

台灣今年已經正式進入「高齡社會」,現在大約每7個人就有1個是65歲以上老人,現在不僅地方政府規劃的「老人公寓」越來越多,房市也興起「托老宅」、「孝親宅」熱潮。
記者黃琲茹:「這裡是台北市松山區的健康公宅,而這裡的托嬰中心主要是收托2個月大到2歲的小朋友,不過這個社區不只收托幼兒,再往前走,其實這裡同樣也托老,再過一會兒長輩們就要進去上英文課了,而隨著台灣進入高齡化社會,未來像這樣子的托老宅也會越來越多。」

每週固定的英文課變成溫馨熱鬧的慶生會,托老中心除了讓長輩發展各自的社團,也規劃各類課程讓長輩報名參加,甚至結合日照看護讓服務更全面。

松山南港老服暨日照中心主任蔡璧徽:「1樓是老服,2樓是日間照顧中心,以輕中度失智、失能的長輩,那會發現有一些像配偶照顧的,那可能當他把配偶送上來2樓日照照顧的時候,他本身就可以來1樓老服中心使用一些相關的一些活動。」

唐氏症基金會執行長林美智:「老幼都是社會服務的一個重要的議題,隔壁又有老人的日間照顧中心,或許這對家長來說,家有幼兒還有老人的部分,他們都可以同時的送托。」

健康公宅兼顧老幼,都有各自的服務設施,尤其針對長者照護未來勢必得投入更多資源,因為台灣人口老化情形嚴重,國內不但老年人口比小孩多,換算大約每7個人當中就有1位是老人,高齡化也帶動銀髮族對住的需求,房仲觀察,近年購屋族確實有「孝親房」趨勢出現。

房仲業者吳礎辰:「這一棟房子算是孝親宅,它裡面有設計很多巧思,例如說一進玄關,很方便長輩來使用的一個拉門,那這裡是一個很大的儲藏空間。」

像這間室內空間33坪的「孝親房」,處處都有友善銀髮族的巧思,廚房吧檯有防撞設施之外、浴室也有階梯跟防滑磁磚,加上鄰近晴光市場、捷運中山國小站,生活機能便利,開價2980萬,一釋出詢問度非常高。

房仲業者吳礎辰:「近年孝親宅詢問度確實有比較高,因為步入老齡化社會、又加上少子化,所以說晚輩們都會希望能夠就近照顧長輩。」

一般來說,孝親宅大多可以分為與跟父母同住或以屋換屋,除了孝親宅外,現在雙北、台南、高雄跟嘉義市也有政府規劃的「老人公寓」。

高齡99歲的黃媽媽推著拐杖走去裝水、步伐緩慢但行動自如,她在台北市的朱崙老人公寓已經住了好幾年,這裡的左鄰右舍都是年齡相仿的長輩,對於他們來說,老人公寓除了「住」,更多的是溫暖陪伴。

北市朱崙老人公寓主任尹佩芳:「這個服務不是只有給他們居住的空間,其實還有所謂的整個生活的照養,曾經有奶奶她就跟我們分享說她覺得住在這邊最好的是當電梯門一打開的時候,她會聽到我們的工作團隊會問她說妳回來了、妳今天去哪裡玩、好不好。」

因應人口老化,國內的住宅房市也逐漸轉型,畢竟你我都會老,友善銀髮族除了在地安居,看護、照養、陪伴都是缺一不可。

百萬年收入貸款購屋者比重首季創高 青睞雙北

房市持續盤整,但房屋比價平台屋比從金融聯徵中心的資料發現,有一群年收入逾百萬元的族群辦理房貸,其中逾4成買在雙北市,林口、板橋、內湖區、大安區都是他們的最愛。

今年房市復甦力道趨緩,更有「年金改革」與「年底選舉」等不確定因素,讓人擔憂下半年房市買氣將受衝擊。但屋比彙整財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料發現,今年首季貸款購屋者中,年收入逾百萬元的購屋者達1萬1356人,占比高達32.1%,較去年同期的31.9%走揚,更比2014年房市高點的31.4%還高,創下自2009年有統計以來歷年同期新高,顯見去年至今房市復甦,高收入買盤加速回流。

聯徵中心資料顯示,這些高收入戶貸款購屋的區域,有超過4成買在「雙北市」,其中,「新北」占26.3%居各縣市之冠,「台北」以15%居次;觀察雙北主要購屋熱區,新北市以林口區、板橋區、中和區最熱;台北市以內湖區、大安區、中山區最受高收入買盤青睞。

屋比創辦人葉國華表示,今年首季房市高收入買盤比重創歷年同期新高,與今年台灣「經濟持續復甦」與「房價跌幅已明顯趨緩」有很大關係。由於今年上半年台灣累計出口額高達1638.3億美元,不但年增10.9%,也再創歷年同期新高,不僅拉抬企業獲利、員工加薪機會提高,加上首季正好有年終獎金與分紅的發放,讓沉悶多年的金融、科技業等高收入族群收穫豐厚,終於有錢買房。

葉國華指出,去年起房市買氣持續穩健復甦,今年房價跌勢明顯趨緩,包含央行都認為房市未來大跌、崩盤機會不大,各銀行為搶奪房市復甦大餅,更推出極優惠的房貸專案,針對優質客戶、公教人員或師字輩的專業人士,祭出最低1.56%到1.59%的超低房貸利率,吸引不少高所得族群目光,決定將資金轉往房市,導致高收入族群的貸款購屋占比持續創新高。

葉國華表示,高收入族群買盤回籠,可發揮穩定房市效果,預期未來房價跌勢可望進一步趨緩,甚至出現打底、小反彈。有自住需求的民眾不妨可趁買氣回溫、高收入大戶持續進場的時刻,加快看屋速度,只要多看多比價,配合目前年金改革與縣市長選舉的議題,趁房市多空交雜,可能還有撿便宜的機會。(中央社)

5大銀行房貸利率6月殺到1.624% 歷史次低

中央銀行表示,受到銀行針對優質客戶以及整批分戶客戶給予優惠利率的影響,6月5大銀行新承作房貸利率來到1.624%的史上次低水準。

中央銀行今天公布107年6月5大銀行新承做放款平均利率為1.301%,較5月下降0.163個百分點,主要因週轉金及資本支出貸款利率下降所致。

其中,5大銀行6月新承做購屋貸款金額為413.39億元,月減35.24億元,主因六都買賣移轉棟數減少;購屋利率為1.624%,月減0.003個百分點。

中央銀行經研處副處長吳懿娟表示,6月新承做房貸金額減少的主因六都買賣移轉棟數減少,且部分銀行新承做的整批分戶金額也是稍微減少,至於利率部分,主因部分銀行針對優質客戶,還有針對整批分戶貸款給予較優惠的專案,因此,6月房貸利率降至1.624%,連續2個月下滑。

5大銀行為台灣銀行、合庫銀行、土地銀行、華南銀行以及第一銀行合計承做房貸比重約占全體銀行4成左右,因此,又被視為房市風向球。

吳懿娟指出,6月房貸利率1.624%,不僅為2010年6月以來新低,也是史上次低點。根據央行統計,5大銀行新承做房貸利率史上低點為2010年5月的1.616%。

另外,6月青年安心成家購屋優惠貸款增加68億元,約占整體新增房貸16.5%。

吳懿娟表示,目前房市仍以自住為主,另外,就6月的六都買賣移轉棟數的年增率來看,僅雙北市止跌,其餘4都則有1.9%到18.8%不等的跌幅,整體六都買賣移轉棟數年減7.9%、月減8.1%。(中央社)

買房觀念大不同 代銷:年輕人視為消耗品

全國商總不動產委員會主委謝坤成分析,現代年輕人買房觀念與父執輩大不同,他們買新不買舊、寧可要精華區小房,且買房不再是住一生或留給子孫輩,而是消耗品,如同買汽車一樣。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天舉行2018年房市展望記者會,並邀請商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全國聯合會副理事長謝坤成分析房市變化。

謝坤成表示,今年房市的銷量有所成長,特別是小宅的量在成長,這些小宅銷量成長不一定和股市或經濟景氣有關,而是因為消費觀念在改變中,因為主要這一波買房者不少是70幾年次的年輕人。

謝坤成分析,這群年輕人買房寧新不愛舊,寧可買地段好的小房,而不要地段差的大房;他們最偏好拎著皮箱就能搬進去,不要再讓他們花太多時間做裝潢、買家具,而且交給建設公司打點裝潢和家具,可以買得更便宜,順便算在總價內再一併貸款。

他說,汽車業務員通常會問買車的年輕人,自備款夠嗎?買新車5年免保養,一年乙式全險,再加裝許多配件,不用再花任何錢,只要下個月去付貸款就是了;而房地產開發商也走同樣的路,賣房子和車商賣車方式一樣。

謝坤成指出,對年輕人買房只要問3個問題,是否買得起、住得起、付得起?只要自備款夠,其餘全部用貸款。主要是年輕人喜歡有享受的感覺,只要付得起就行,他們不要爸爸的老賓士,而要新的1500 C.C.小車。

他強調,年輕人買房的消費觀念改變中,過去人買房要天長地久,買了房就住一輩子,並成為小孩子的故鄉;但現代年輕人卻把房子當消耗品,有好的、新的房就換房,既然是消耗品就有折舊,房子舊了就會折價,房子新的當然會漲,因此現代人住多大、住哪裡都是可以隨時改變,不再一成不變。(中央社)

北台房市持續盤整 買賣進入耐心消耗戰

房市研究單位住展雜誌統計第2季北台灣新成屋和預售屋房價,發現新北市和基隆市房價溫和小反彈,新竹近一年來房價最強勢;宜蘭和桃園走弱,宜蘭一年不到補跌1成。

住展雜誌企研室經理何世昌認為,北台灣新建案市場因賣壓仍大,短期內還無法擺脫盤整修正格局,多數縣市價格仍在盤整,對買賣雙方都是一場耐心消耗戰。

何世昌表示,北台灣第2季房價以基隆市走勢最凌厲,成交均價走高至每坪新台幣19.6萬元,較首季上漲0.4萬元、季漲約2%,中止連2季下跌。基隆房價走升的原因,主要是新釋出的建案和高價景觀宅成交價較高拉抬,其餘建案買氣平淡,價位多維持平盤不變。

新北市第2季房屋均價約每坪38.2萬元,較首季漲約0.5%,年比則小跌約1.8%。何世昌指出,新北市第2季房價小反彈,但最新房價與2013年首季相同,房價等於回到5年前水位。

新竹地區第2季房價回落至每坪22.6萬元,較首季下挫0.4萬元,季跌約1.7%。雖然新竹房價中止連3季上揚,但近一年來房價仍上漲約2.7%,是近一年來北台灣房價最強勢的地方。

相對西部縣市的房價小反彈,東部的宜蘭房價卻在補跌中。宜蘭第2季房價進一步挫低至每坪21.6萬元,季跌約3.1%,年跌幅擴大至約9%。北台灣其他縣市以3到4年房價跌幅約1成,但宜蘭只花不到一年,就已經跌了快1成,補跌非常明顯。

另外桃園第2季房屋均價每坪22.2萬元,較首季下跌0.2萬元、季跌約0.89%、年跌約0.45%。何世昌說,近一年來桃園房價緩步下滑,雖然第2季跌幅不大,但成交均價已創下修正以來新低,與北市連袂破底,是北台灣房價最弱的縣市。

至於台北市第2季房屋均價相對疲軟,呈狹幅震盪。第2季房價每坪約82.5萬元,較首季下跌0.4萬元、季跌幅約0.48%,年跌約1.43%。何世昌說,北市近一年來房價跌幅相當小,幾乎接近無感,但其實已經創下反轉以來新低,且連二季破底,下跌主因是餘屋持續降價,但新釋出的建案價格卻走高。

何世昌強調,北台灣新建案價格仍維持盤整修正趨勢;在房價修正期通常是買方市場;不過,這一波房價修正至今,加上低利率(低成本),目前房價決定權似乎仍在賣方手上,賣方對價格的主導性仍高於買方,這與過去經驗大不同,也成了台灣房市的新生態。(中央社)