2018年8月21日 星期二

高房價政治抗爭無望 港4成年輕人想出走

香港歷經雨傘革命抗爭無效加上政治動盪以及居高不下的房價,讓不少香港年輕人有出走的念頭,根據統計,有40%的香港年輕人表示想離開香港。香港回歸已經20年,英國殖民地的痕跡揮之不去,有人開心可以堂頭挺胸做個堂堂正正的中國人,也有人至今無法接受中國的一國兩制。香港前政務司長陳方安生表示,看著升起的國旗以及宣示要遵守基本法的中英聯合聲明,當時覺得這是個機會可以讓這個國家過去的傷痛被癒合,所以現在對我來說是非常非常失望的,看到事情愈來愈惡化,其中最令人失望的是共同聲明裡簽署的雙方也就是中國和英國,都沒有對香港人遵守承諾。

他們對香港人的承諾是甚麼?是在「一國兩制」的原則下,中國政府保證他們的社會主義制度不會在香港實行,香港的資本主義制度和生活方式可以維持「五十年不變」。但包括陳方安生在內的香港人恨憤怒,因為還不到20年承諾就已經變了。

2014年,香港社會很躁動,為了爭取真普選,雨傘革命遍地開花。香港眾志主席羅冠聰表示,我們當時都只是學生,希望有公民不服從,我想大眾都有同樣的憤怒並且對真民主有同樣的渴望,所以情勢才會一發不可收拾。

香港人開始上街頭表達憤怒,尤其是年輕人,他們認為一國兩制在香港已經失敗。回到鍋居的小窩,三坪多一點點,但光是房租家水電費已經占了薪水的一半。香港居民JayYam表示,這價格大約是兩百萬美元,我大概要存錢三百年才能買得起這公寓。

政治動盪和始終居高不下的房價,讓不少香港年輕人覺得前途黯淡。2016年一項由獨立智庫所做的民調顯示,有超過40%的香港年輕人想出走。

像是他們就正在打包家具,準備移民溫哥華。香港居民Sanlong指出,香港已經改變了而且回不去了,所以我必須為自己的未來打算,主要是為我孩子的未來著想。

這是移民前和家人的最後聚餐,她的妹妹年初才移民澳洲,以後香港只剩他的父母。有辦法的方紛紛出走,沒辦法的只能繼續留下來奮鬥。

賽馬場永遠人聲鼎沸,大家把希望押在這裡,希望能有好手氣。香港居民表示,他們很怕就好像溫水煮青蛙,如果慢慢加溫習慣了最後就會死掉。

不管是想逃離這裡還是想靠賭博翻身,很多人覺得香港已經不香港了。香港前政務司長陳方安生表示,我了解全世界都想和中國做生意,但英國人不能逃避他們對香港人的法律和道德責任,當中國對香港的計畫已非高度的「港人治港」精神,而是我給你甚麼你就得接受,為何英國人不說話?

陳方安生大哉問,但英國人已非昔日的日不落國,此消彼長,崛起的中國對香港的承諾有沒有變,依舊是各自解讀,沒有答案。

【1600新經濟】港台兩樣情!民眾這樣看「房」事

桃園市升格之後人口成長快速,近三年增加約13萬人,成長幅度居六都之冠,也帶動房市買氣。其中總價500~1000萬的物件最熱門,占了一半,總價千萬以下的物件,就占了七成五。

以屋齡來看,兩年內的房子最多,有30%,大多位於中壢區,二、三十年的中古屋也占了兩成,以桃園市中心為主;至於房間數,則以三房最多,達到50%,其次是兩房占比約30%,房仲也表示,桃園除了華廈之外,也有不少人偏好透天厝。

相較於桃園市的房價相對親民,讓很多人一圓買房夢,要在香港買房,對很多香港民眾來說,是永遠無法實現的夢想。根據REA集團調查,95%的香港民眾覺得房價太貴,27%的受訪者覺得,自己有生之年都不可能在香港買房,也有16%的人從來沒想過要在香港買房。

認為30歲之前有可能在香港置產的比例只有3%,因為在香港買房平均預算就要2430萬台幣左右,所以五成五的香港人會因為高房價影響到結婚計畫,甚至有三成四的人計畫移民海外,最熱門的選擇是大陸,占了四成以上,其次是日本和泰國。

「名店進駐」帶動行情 三重店租5年漲1倍

台北市房價、租金都達到顛峰,人口和名店移轉進駐鄰近的新北三重市區,沒想到也造就了三重正義商圈的租金標漲,對比5年前的租金行情,現在翻倍,當初進駐的名店和小吃店縱使生意不錯,也撐不下去紛紛出走。白色鐵門拉下,招牌被拆掉,只剩下電線懸在空中,難以想像這曾是知名飲料店「兔子兔子」,前年在三重正義商圈風光開幕,當地人說來客穩定,2月突然熄燈,似乎是房租又漲了。

而有間連鎖牛排館其實原本在當地經營,超過5年的燒肉店上個月底也換了業者,似乎也是因為租金問題。正義商圈這帶,你在招租、他在招租、這也在招租,不難想像租金飆得有多兇。台北人口移入,加上捷運通車後名店移入,店面需求大增。房仲分析,103年店面最低每坪3000元就能租到,但到今年甚至有標上6000元的物件。

三重房仲業者林億霖:「曾經有租到6000元或6000元以上的價格,1坪的價格目前可能會在5000元上下,比較會有可能有人進駐下去。」

這家經營30年的小吃店老闆娘也透露,這幾年租金漲都會調個1至2萬元,完全在苦撐,若在加上4月電價平均調整3%,難以承受。

小吃店老闆娘:「我覺得壓力變重了,真的不想做了,請不起員工就都自己人做。」畢竟電價就是要漲,也難怪房仲分析,部分業者選擇再往外移,走向新莊、蘆洲、林口等地,至少固定成本中店租可以省下1至2成。

就怕租金沒有即時修正,一家一家撐不住,招租潮永不止息。

嚇到吃手手!這屋管理費「天價」 竟比房價還要貴

買房是不少人心中的願望,但看到現在的高房價,可是讓不少人望之卻步。但最近有網友分享一則賣屋廣告,乍看之下內容並無特別,沒想到仔細看了之後,才發現暗藏玄機,「管理費竟然比房價還貴!」讓人看了有些哭笑不得。

有網友在臉書社團「爆料公社」發文和分享照片,內容是一張賣屋宣傳單的照片。從照片中看到,這個賣屋廣告是在高雄市鳳山區,內容提到「鳳山4房平車(平面車位)特價398萬,年收18萬,近鳳山火車站,低管理費762萬/月。」

這個賣屋廣告起初看來並沒什麼特別,尤其房價不到400萬,這可讓許多人都非常心動。但後來仔細一看,廣告內容最後寫著「低管理費762萬/月」,這可讓所有人都嚇呆了,管理費每個月就要762萬,竟然比房價還貴,這與訴求的「低管理費」有明顯的落差,這讓發文的網友也不禁笑稱「房價很OK,但管理費嘛」。

不少網友看到這則賣屋廣告的內容後,有人笑稱「應該是印錯了吧!管理費762元打成762萬」;另外也有網友戲稱「終於知道前任屋主為什麼賣房子了」、「房價,很輕鬆,管理費,很吃力」;也有人打趣地說「這個買完一定要選管委會主委」、「請問管理員還缺嗎?」

【新北房市割喉】不讓網友笑鬼城 建商用這招救買氣

淡海新市鎮2013年房市多頭時,有不少建商、投資客搶進,但自2014年房市反轉後,建案價格戰激烈,不只建商堅守的底價一再破底,因餘屋量大,甚至被網友笑稱是鬼城。手握淡海至少4萬坪土地的宏泰人壽,自和威秀影城合作破局後,現捲土重來,再找上美麗華進駐淡海,藉此拉抬買氣。「美麗華淡海影城開幕後,淡海地區民眾想看電影、逛街購物,不必再舟車勞頓,大老遠跑到台北市。」上週三(3月28日),美麗華影城董事長黃世杰首度攜手宏泰人壽,宣布影城進駐淡海的計畫,台下坐著一名身穿黑色西裝、戴著細框眼鏡,梳上型男油頭的男子低調未發言,他正是全台最大地主、宏泰集團準接班人林鴻南。
手握淡海至少4萬坪土地的宏泰,2013年在淡海推出總戶數高達5千戶的大型造鎮案「海洋都心」,當時重金請來全聯先生代言,強調「別怕買不起、別怕娶老婆、別怕生小孩」三部曲廣告,甚至主打「威秀影城當鄰居」吸引年輕客層,造成一股搶購熱潮,最後宏泰和威秀的合作卻破局收場,讓購買民眾錯愕。現在宏泰捲土重來,找上美麗華合作,建商可能想藉影城進駐拉抬買氣,但住展企研室主任何世昌分析,淡海新市鎮在景氣高點時,成交價落在每坪23萬至26萬元之間,最菁華的中山北路二段成交價則站上3字頭﹔但房市反轉之後,淡海因供給量龐大、建案價格戰激烈,各建案原本堅守的底價幾乎全倒,尤其寶佳集團旗下部分建案更直殺1字頭,成為區內房價下滑的重要壓力。
深耕當地超過10年的有巢氏房屋新市鎮店長潘文進指出,回頭看淡海房價,從5年前的最高點到現在,平均下修有2成,「當年房價因為膨脹的速度太快,修正壓力不小,且早期有不少投資客搶進,這些人手上的房子到現在都還待處分。」

北台最美富人灣 豪宅房價竟腰斬

【鏡週刊報導】 房價繼續下殺,根據內政部營建署統計,新北市房屋賣壓是全台六都最大,新建餘屋量高達1.4萬戶,其中又以淡水的餘屋量最大;本刊調查,淡水紅樹林豪宅就出現房價腰斬的慘況,更往北的淡海新市鎮房價也從高點3字頭降回1字頭。

淡水紅樹林捷運站,馬路旁佇立著一棟棟外觀頗具設計感的建築,背倚大屯山、面向淡水河,壯闊的出海口景觀以及大隱隱於市的清幽環境,吸引了不少名人入住,讓紅樹林成為淡水獨有的富人灣區,甚至出現總價破億元的豪宅交易,歷史房屋單價,最高逼近73字頭,是新北市除了板橋新板特區之外,另一豪宅聚落。

當地房仲表示,該區豪宅被買主視為渡假宅或私人招待所,讓富豪趨之若鶩。其中,台塑家族豪擲近5億元,買下該區4戶水岸第一排知名豪宅「頤海大院」,台塑生醫董座王瑞瑜就一次買下高樓層2戶,她的母親、王永慶遺孀李寶珠則持有中間樓層戶別﹔同社區的住戶還包括台聚集團二代吳亦猛、震旦行陳永泰、達欣工程及基亞生技大股東,住戶總身價直逼千億元,跟北市一級豪宅有得拚。但除了富豪買家,該區也有不少投資客入手,想藉機撈一票,未料房市反轉,當年的高價豪宅崩跌,出現房價腰斬的慘況,就連當年預售時,曾傳出鴻海集團董事長郭台銘一次買下3層樓的摩天豪宅「水立方」,也不能倖免。
相較當年預售時的風光,水立方的房價今非昔比。水立方是由代銷天王祝文宇的甲山林機構投資興建,委由潤泰集團潤弘精密營造,室內規劃45至164坪,是棟41層的超高景觀住宅大樓,最大賣點是毫無遮蔽的淡水河與觀音山景致,中高樓層還有挑高7米2錯層陽台設計,有「立體別墅」美稱。雖然郭董買3層樓的傳言只是烏龍一場,但該社區確實受不少企業主青睞,像是國際知名家具公司「來思達」創辦人謝貞德,2014年就以3.2億元代價入住。

北市信義區商辦愈貴愈搶手 敦北敦南去化慢

外商房仲調查第一季北市商辦需求動能大增,特別是信義區新辦公大樓租金愈貴搶得愈兇,但敦南及敦北A辦大樓空置率增加,空間去化不增反減。

仲量聯行調查第一季北市主要A級辦公大樓市場的變化,在位於民生東路和建國北路口的國泰民生大樓,以及信義區的南山廣場和聯合報大樓,共新增約5.6萬坪空間供給下,帶動不少欲整合營運和擴展業務的企業搬遷進駐,推升租金愈來愈貴。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,第一季信義區A辦空置率在新大樓供給下,空置率達12.1%,比去年第4季上升5.2個百分點,也比去年同期上升3個百分點;不明瞭者以為空置率上升代表景氣不好、企業營運不佳,較不願花錢升級辦公室,以致空置率上升。

趙正義指出,實則是企業母公司正在整合關係企業,欲將集團置於同一棟樓便於管理營運,因此正在仔細評估這些新的大樓、搬遷等事宜,以因應未來新的營運增長;光是第一季信義區A辦淨去化(由別處搬來、B辦升級)即高達1萬3692坪,勝過台北市其他任何一區,顯得愈貴搶得愈兇的情勢。

相對的,敦北和敦南的A辦租戶不是遷往信義區,就是遷往非核心區(內湖、南港),第一季敦北A辦空置率達14.1%,比去年第4季上升7.3個百分點,也比去年同期增加9.9個百分點,淨去化不增反減少6503坪;第一季敦南A辦空置率7.9%,比去年第4季上升2.8個百分點,也比去年同期增加2.6個百分點,淨去化減少3553坪,顯示敦北和敦南A辦的空置面積增加,有待加速去化。

趙正義認為,北市主要商業區今年新增供給A辦空間5.6萬坪,在企業租戶搬遷和新租戶進駐的需求帶動下,目前已去化約2.8萬坪,未來去化速度會愈來愈快,相對的,部分舊大樓在原租戶遷離、空置率增加後,將面臨大樓更新的局面。(中央社)

建商積極獵地! Q1土地交易額創五年同期高

外商商仲CBRE世邦魏理仕表示,今年首季受惠建商積極獵地規劃新商品,支撐土地交易金額達新台幣321億元,為5年同期最高;但不動產交易僅百億元,投資人對商辦有疑慮,顯示兩樣情。

CBRE世邦魏理仕今天發布「2018年第一季台灣不動產市場概況」。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示,受惠公有大面積土地釋出,加上建商積極獵地規劃新商品,支撐首季土地交易市場成交量衝破321億元,為5年來首季最高水準。

但首季的商用不動產交易金額卻只有107億元,年增3.9%,顯示投資人對商用不動產市場前景仍有疑慮,且買賣雙方對價格認知仍有差距,削弱投資需求。

李嘉玶指出,商辦租賃市場受惠企業強勁的整合搬遷及辦公室升級需求,兩棟新落成大樓─信義計畫區內的南山廣場、中山區的國泰民生建國大樓的預租情況踴躍,可望帶動未來台北市A辦租金成長。

李嘉玶說,台北辦公室市場首季淨去化量(含A辦及B辦)共1120坪,平均空置率因A辦市場這兩棟新大樓加入而升高,自去年底的7.3%升至首季的10.5%,若單看A辦的空置率則增至16.5%,季增約6.9個百分點。

李嘉玶認為,今年底預計還有忠孝東路4段的原聯合報大樓的新辦公樓加入市場,三棟辦公樓總供給量將達5.3萬坪,看似空置率增高,但實則由於企業增聘意願增高,且企業多想擁有台北市信義計畫區內的門牌,以利招商和招募人才,所以不用擔心A辦空置率,預估很快會在下半年回穩,並在年底和明年初降至14%。

至於在租金方面,世邦魏理仕調查,首季A辦租金平均落在每坪2640元,僅微幅季增0.06%;B辦每坪約1762元,僅季增0.22%。李嘉玶強調,今年陸續完工的新商辦大樓可望帶動未來數季的租賃需求,估計A辦平均租金將再成長0.5%。(中央社)

房屋銷售天數北減南增 台南房子多賣近30天

房仲統計自家去年和今年首季議價空間和銷售天數,結果發現,平均銷售天數北減南增,新北市由118.8天減為94.2天,台南市由96.5天增為123.5天,台南房屋比新北市多賣近30天。

住商機構統計2017年首季與2018年首季內部議價空間與銷售天數後發現,全國銷售天數增加2.2天,為107.7天;議價空間減少0.3個百分點,為21.3%。

六都的銷售天數上,台南增27天最多,為123.5天;新北市減24.6天最多,為94.2天,呈現南北兩極化,房屋最貴的台北市仍維持129.4天,變化極微;議價空間上,高雄增加6.2個百分點,為29.1%,全國最高,台中卻少了3.2個百分點,為15.5%,全國最低。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,新北市案量較大,在新建案講求讓利風,帶動銷售甚久的中古屋的屋主只好跟著降價讓利,也加快了交易速度,促成銷售天數減少;至於台南市是因為屋主堅持年餘的房價終於在今年農曆年前讓利過好年,因此拉長銷售天數。

在議價率部分,除了高雄增加6.2個百分點居六都最多之外,桃園市、台中市、台南市都是減少2.1到3.2個百分點,雙北市僅微增0.1個百分點,處於相對平穩。郎美囡認為,議價率降低的縣市大多在桃園以南,應和總價不高及開價相對平實有關,至於高雄市議價率拉高,應與高雄市的中古屋主過去開價偏高,買家殺價幅度跟著增加有關。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為,議價空間與銷售天數為房市成交重要指標,更能看出交易雙方態度變化,只要賣方開價越趨平實,價格就愈接近底部。(中央社)

北台5大重劃區 中古屋靠機能撐穩房價

房仲比較北台灣5大重劃區3年以上中古屋及3年以下新成屋房價,結果發現中古屋雖然完工早,但享盡地利和生活機能之便撐住房價,若未來可能換屋脫手,價格相對持穩。

全國不動產觀察實價登錄資料,發現北台灣5大重劃區(林口新市鎮、北大特區、淡海新市鎮、新莊副都心/頭前、青埔特定區)新舊成屋漲跌幅不同,3年以下新成屋從2016年到2017年來房價僅林口和北大特區微漲0.3%,其餘均下跌。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,5大重劃區中尤以新莊副都心/頭前新成屋下修最大,由每坪51.2萬元降到43.8萬元,降幅14.4%,連帶拖累中古屋行情每坪由41.3萬元降為37.3萬元,降幅9.7%;但其餘4大重劃區中古屋均呈現持平到上揚趨勢,主要是中古屋周邊自成商圈,支撐價格。

張瀞勻分析,重劃區內新預售案若出現破盤價刺激買氣,中古屋屋主心態也比較容易鬆動,新莊副都心/頭前的新舊屋雙雙下跌逾1成為例證。

較特別的現象出現在淡海新市鎮。張瀞勻說,當地新成屋每坪由19.5萬元降為19.3萬元,降幅1%;但中古屋每坪由20.2萬元微降至20.1萬元,降幅僅0.5%,且形成中古屋單價高過新成屋的奇特現象。

張瀞勻解釋,淡海新市鎮房屋的景觀、面向、區位、產品規劃影響甚多,但是中古屋所在地點多圍繞淡水區公所、數家大賣場、影城、新市國小一帶,又有輕軌停靠,生活圈機能相當完備,比起新成屋位置較偏遠更有利,因此呈現中古屋房價高過新成屋的狀況。

她建議,有自用需求的消費者在挑選重劃區產品時,雖然價格是最主要考量,但應觀察機能是否支撐房價,若萬一未來有脫手打算,將攸關順利與否。(中央社)

屋齡老化新建案少 高雄新興區年跌13%

人口多寡成為影響房價的重要因素,房仲依內政部資料,全台人口密度最高五區中,高雄的新興區屋齡老,少有新建案,讓價幅度最高,年跌13%;北市大安區年跌7%。

住商機構依內政部資料發現,全台人口密度最高的前5大行政區房價全數下跌,新北市永和區每平方公里3萬8956人,去年平均單價每坪42.2萬元,較前年42.5萬元小跌0.9%,近持平。

北市大安區每平方公里2萬7283人,去年平均單價每坪77.7萬元,較前年83.5萬元,下跌7%;新北市蘆洲區每平方公里2萬7075人,去年平均單價每坪32.6萬元,較前年33.8萬元小跌3.6%;

高市新興區每平方公里2萬5882人,去年平均單價每坪16.2萬元,較前年18.6萬元,下跌13%,為五區跌幅最大;新北市板橋區每平方公里2萬3835人,去年平均單價每坪37.2萬元,較前年39.2萬元,下跌5%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,人口多的行政區代表擁擠,但生活機能到位,理應房價會走高,但若沒有新建設疏通或市容重整,交通易壅塞、環境髒亂,所以買方購屋時也會取捨。

郎美囡指出,綜觀永和區、蘆洲區和板橋區的房價下跌幅度較小;但南高雄的新興區因發展早,人口結構和屋齡也跟著老化,屋齡大多在35年以上,新建案較少,加上這幾年北高雄發展快,重劃區推出不少新建案,相形之下,新興區的讓價幅度高才易成交。

郎美囡說,至於大安區則因區內豪宅和高價房多,近幾年房價回檔,豪宅和高價屋跌幅較多,再加上有些屋況不甚佳的舊公寓成交價拉低,因此大安區房價年減7%。

至於人口密度超高的永和區房價最穩,但永和有中正、永福、福和、秀朗四座橋連通台北市,且有捷運、公車路線也多,往返北市極為便利,生活機能充足、房價低於台北市,吸引部分首購或換屋族。(中央社)

房市低迷! 雙北新屋預售價 跌回5年前水位

北台灣預售、新成屋房價持續下探,雙北市新屋房價雙雙回到5年前的水位,反觀新竹呈現正成長,房仲業者指出,因為台北市人口外流嚴重,置產率低導致房價下跌,新竹因為竹科人口數穩定,呈現上漲狀態,不過北市蛋白區價格也還是很熱。建屋蓋好近5年,卻還是高掛接待會館代表新屋出售中,房市買氣低迷,統計就顯示首季雙北地區桃園基隆和宜蘭地區等5大區預售,新成屋價格繼續下跌,各縣市房價仍維持盤整向下修正趨勢,其中雙北市走勢相對疲軟。

大台北地區首季房價創下2014年景氣反轉以來新低,其中台北市新屋每坪成交均價82.9萬元,新北市預售新屋每坪38萬元,雙北都重回2013年79.3和38.2的水位,等於這5年都沒漲到,但反觀新竹倒是從一坪20.5萬一路攀升到一坪23萬不跌反漲。房仲業者陳泰源:「新竹它相對是一個正成長的地方,尤其是南新竹竹科那一帶,所以我們會反而說,為什麼其他地方逆勢下跌,可是新竹反而是逆勢成長的,最主要還是在人口紅利。」

人口流失置產率也跟著低,相較起來北市扶養比10年增加了4.6個百分點,新北市增加1.6個百分點,恐怕5年內會失去人口紅利,也反映在新屋成交價上。雖然新成屋成交價普遍下跌,但房仲業者也說北市外圍蛋白區,像是大同、萬華、北投、文山、南港價格還是很熱。房仲業者陳泰源:「多數人仍然置產,會有台北市門牌這樣的迷思,會優先選擇台北市蛋白區。」

像是大同區新成屋,中山文華成交價一坪120萬,興洋興天地一坪113萬,捷麗都還是將近百萬,但建商也說,雖然台北市出現熱銷高價案,但只能算少數,多數建案成交價還是得向市場低頭。

2018年8月20日 星期一

讓利! 雙北「蛋黃區」中古屋議價砍到8折

想買中古屋嗎?如果是在台北或新北價格可以從8折開始砍起,根據房仲業者統計發現,雙北市中心的中古屋議價空間都上看14%到24%,但不只中古屋讓利,專家說這幾年因為房市價格修正也帶動豪宅的買氣。

過去許多人對高房價不敢出手,不過專家說想買中古屋不妨從8折開始喊價,因為根據房仲統計今年1到3月內部成交資料發現,像是台北市6000萬以上的蛋黃區議價率24.2%,蛋白區也有23.2%,而新北市總價4000萬以上以價差18.4%幅度最高。

房仲業者張旭嵐:「待售物件為了能夠吸引買家,包括帶看、甚至進一步有購買意願的話,在價格上甚至開價,就必須要更漂亮,才能吸引大家的點閱。」房仲表示,如果以新古或中古屋砍價來說,這1、2年最知名的案例就是台新金董娘彭雪芬,2010年以每坪105萬一共9千萬元買下中山區一棟豪宅,不過她卻在去年退場,每坪價格已經掉到80萬上下等於慘賠千萬。

房仲業者張旭嵐:「可能過去她都是買在高點,面臨整體房市下修,她在這個時候,如果有資金的考量之下,她可能會願意做賠售的規劃。」僅管有人慘陪,不過房仲業者也發現,去年台北豪宅社區銷售出現買氣,以前三名來看天母的華固天鑄預售加成屋16筆,實價達44億元,松山區的文華苑和信義區的文心信義也都分別賣出5億和30億元,3大社區合計,相當於一年賣出30戶帝寶。專家表示,主要是因為這些豪宅處於市中心,加上價格適度修正,吸引不少投資客目光,也讓豪宅市場緩步回溫。

為了孩子!家長搶學區 雙北房價漲逾「11%」

雖然整體房市趨於冷清,但是雙北市鄰近學區,買房熱度不減,就有家長為了讀和平實小,砸下910萬買了9坪小套房,從外縣市搬進台北大安區,還有家長小孩才3歲,提早4年買房搶學區卡位,其他新北三重、樹林、淡水也有相同情況,學區房成了抗跌區。高樓大厦林立,雙北房市持續看跌,但只要鄰近學區不論新舊建案,通通搶破頭 ,價格更持續看漲。

房仲業者陳立庭:「學區的房價非常抗跌,成交速度也非常快,可能比以前套房成交價會提升10%至15%。」房仲透露,台北市大安區搶學區房情況特別熱,有家長從外縣市過來,小孩甚至才3歲半就砸下2千多萬,在和平實小學區內買了25坪房屋,提早4年卡位;還有另一位家長以910萬價格買下9坪套房,以一坪92萬破行情價格成交,買房搶學很甘願。

陳立庭:「最近滿多客戶開始擔心說,就算取得所有權,因為名額太少一樣會排不進去,所以有(提早3年買房)的趨勢。」家長樂於砸錢搶學,但買了房未必能入學,因為攤開入學資格,和平實小一年只收2班58人,學區內名額35人,百位家長候選,學區外僅剩的23人,超過千位家長搶奪,當然不只大安區家長,想為孩子找好學校。

新北市三重房屋平均成交價一坪是37.9萬,但來到新北市集美國小,一坪就飆升到47萬到55萬,有了北大特區的加持,新北市桃子腳國小附近的房價,從一坪22.5萬元現在一路攀升要價26.5萬元。

學區成抗跌區還有像是新北市淡水新市國小、林口麗林國小、新莊光華、板橋海山學區周邊房價,都是年年上漲,比起學區外漲幅最高達11%。

為了孩子,家長搶進學區,實際到校排隊登記已經不稀奇,檯面下以房設學籍搶學打得火熱。

高價建案增壓縮議價空間 買方轉向中古屋

房市研究單位住展雜誌發布4月住展風向球,較3月上升1.5分,仍為黃藍燈;分析發現,4月預售案及成屋推案多拉高分數,但買方得不到有感降價而改抱中古屋,新建案要小心應對。

代表北台灣新建案市況的住展風向球,4月分數達33分,月增1.5分,對應燈號為黃藍燈,為連續兩個月亮出同樣燈號。住展雜誌企研室經理何世昌表示,4月風向球分數雖然上升,但主要是由預售與成屋供給量大增所致,但實質買氣卻未能進一步提升,房市能否穩定復甦仍有疑慮。

何世昌分析,4月是房市傳統推案旺季,建商推案信心持續走高,新建案卻蜂湧而出,預售屋推案量續增至新台幣500餘億元;新成屋新增供給量也在上升,放量至約1500餘多戶,相對供給量多。

但實質上買方的來客組數和成交組數的分數卻比3月低,4月買方來客組數較3月驟減約兩成,4月成交量較3月減約1成左右,各縣市無論蛋黃、蛋白區受影響狀況差不多,顯然買氣並不旺,相對風向球的分數自然比3月低。代銷業者的廣告批數1.4萬批,亦比3月少。

何世昌認為,4月第二週市況突然停滯,疑與中國大陸在台灣海峽軍演有關,當週假日來人量忽然減少。但軍演過後市況仍低迷未恢復,推估應與「失望性不買」關聯性較大;由於近期高價案增多、議價空間縮小,買方對賣方讓利無感,乾脆別抱中古屋,這對新建案市場不是好事,後續得要多注意。(中央社)

房市明年落底 2023年逐步回彈

戴德梁行董事總經理顏炳立認為,2018年房市還不會落底,估計2019年落底後再盤整4年,整體走勢如同碟子型,要到2023年才可能逐步回彈;近期北市商辦市場成為資金標的。

台灣電力公司今天舉行北部儲運中心南港舊址南側土地都更案招商說明會,戴德梁行邀集相關廠商並舉行開發座談會。顏炳立負責分析房市走勢。

顏炳立表示,2017年房市是了斷、買單、等風的一年,2018年房市落底前的坡相當陡,仍是利再讓、價再降、量再縮的一年,預售市場量再縮、價再破,北市蛋黃區房價不黃,蛋白區則變黑。

顏炳立指出,雖然2016年全年房市買賣移轉棟數只有24.5萬棟,2017年回到26.2萬棟,看似量增,但他認為房市未真正落底,估計2019年才會落底,底部盤整4年到2023年再往上,如同碟子形狀,仍要看價格買氣和成交量的相互搭配。

顏炳立認為,2018年商用A級辦公大樓缺貨,空置率下降,引發租金、房價和地價上揚,且優質土地非常難尋,以台電釋出南港區近5000坪的土地準備興建住宅和商辦,可以滿足部分市場資金去處,主要是南港區是北市府東區門戶計畫的重要大門,南港區商用土地蓄勢待發,可望成為資金追逐標的。

他建議,最近地主有讓利降價,使得土地市場買賣有加溫的跡象,建商努力標購存地,但建商仍應慎用子彈、備糧等風。(中央社)

新店央北重劃區夯! 7筆土地全數標脫

520檔期北台灣建商推案火熱,新北市政府今天標售中央新村北側地區7筆土地更全數標出,得標單價最高每坪新台幣148.1萬元;房仲表示,得標之一是金控業,吸引力十足。

這次7筆土地的得標者包括將捷、國泰建設、潤泰創新、大陸建設、新苑興業(2筆)、華南金控資產管理等,每坪得標金額約126萬元到148.1萬元,溢價幅度3%到17%不等。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,這次央北標售非常順利,除與建商想增加庫存有關外,近期重劃區話題不斷,央北能見度提高也是重要因素。得標者除了建商之外,連華南金也來搶標,顯見土地資產對銀行具有相當價值。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,央北重劃區是北台灣最受矚目的重劃區,受到中央新村帶動及交通建設挹注,每次標售都頗受矚目,這次溢價率最高17%,7筆土地中有5筆溢價率在1成以上,成績不錯。

信義全球資產經理王維宏分析,央北重劃區繼去年9月首次標售7筆土地,標脫6筆,標脫率85.7%;今年1月又推出14筆土地,標脫11筆,標脫率78.5%;本次標售7筆全數標脫。這次平均標脫價格139萬元,較1月的標售略提高,標脫率也明顯提升,主要是標售的土地地點佳,也顯現出新店央北土地持續發熱。

郎美囡指出,央北重劃區地段聯外交通便捷,鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋,加上銜接小碧潭站及興建中的環狀線;初期生活機能可仰賴中央新村,是北台灣少見地段、機能、面積皆佳的土地,此區段附近中古屋每坪約40萬元到50萬元,新屋每坪約50萬元到60萬元。

郎美囡認為,雖然近年房市買氣仍有待加溫,但雙北條件好的素地並不多,一旦有理想土地標售,勢必吸引建商及投資者熱烈投標。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,央北重劃區周邊幾個指標區域與社區,包括南側的中央新村、附近的湯泉社區與美河市等,住宅房價從每坪45萬元到55萬元不等,央北重劃區未來新推案價格若與周邊中古屋價差不大的話,確實會吸引買方的目光,而區域內持有土地的開發商,不乏知名品牌建商,央北重劃區將成為新店另一個房市亮點。(中央社)

北台5大重劃區 龜山A7站推案量占鰲頭

房市研究單位住展雜誌統計北台灣5大重劃區今年上半年推案量後發現,案量最大的居然是桃園龜山A7重劃區,高達255億元、2745戶,主要A7房價僅2字頭,建商大舉湧入推案。

住展雜誌統計北台灣近3年開始推案的指標重劃區—新店中央新村北側重劃區、板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區,以及桃園龜山A7等五大新興重劃區。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年上半年推案量最大的龜山A7站重劃區估計達新台幣255億元、預計興建戶數2745戶,包括「鴻築金捷市」、「樂捷市」、「富宇敦峰」、「翡翠」、「奇幻莊園」、「富御捷境」等案。

何世昌分析,機場捷運沿線各站中,A7站房價最便宜,是唯一相對低價2字頭房價的站區,雖然A7重劃區推案規模龐大,若均價能控制在每坪約25萬元、距捷運站近者均價最高不逾每坪30萬元,距捷運站遠均價壓在每坪20萬元到24萬元,買氣應該不差。

推案量次大的是土城暫緩發展區和新店央北重劃區等,案量均為165億元,但戶數分別為1392戶和1100戶。何世昌指出,土城暫緩重劃區成交多在每坪35萬元到40萬元。若價格不變,今年買氣仍會繳出亮麗成績單。

至於新店央北重劃區去年與今年二度標售土地,建商熱絡搶地,但推案動能似乎不如想像中強勁,總推案戶數只有1100戶,雖然推案量不算少,但仍低於原先預估的200億元。

今年上半年推案量最少的是三重二重疏洪道重劃區,預計公開的新案只有2起建案,案量約35億元、共計242戶。

他分析,二重疏洪道重劃區推案稀少並不意外,推案量能少的關鍵,主要是建商取得土地價格過高,目前開發效益不足,建商只好延後開發時程。(中央社)

大陸銀行發展租房業務 「存房子」一次賺租

銀行不只能存錢,現在還能存房;上海建設銀行新推出「存房」業務,客戶把閒置的房子,交由銀行評估後,開出租金價碼,雙方同意後簽下長租合約,銀行會一次性把租金都付給客戶,接下來房子出租和管理都交由銀行來負責,如此一來,不僅替銀行解決了發展租賃市場的房源問題,客戶也能省去租房麻煩快速獲得租金收益。房東:「這邊的話就是兩個臥室,兩個朝南的臥室,然後這邊的話,就是一個獨立的一個衛生間。」

手頭上有閒置的房子,除了拿來出租外,現在在上海你還可以把房子,像存錢一樣存在銀行。

建設銀行客戶經理:「(存房)是要根據你的面積,你的裝修或者地段,(租金)這個是要上門評估的,現在不知道的。」

首先客戶提出存房申請後,銀行就會先上門勘查,開出租金價碼,客戶和銀行雙方認可,彼此達成長租交易,銀行會一次把所有租金付給客戶,接下來房子出租和管理,都由銀行負責,銀行角色有點像「二房東」的概念,等到存房合約期滿,再把房子交還客戶。

民眾:「自己租的話,也不一定,全部的期間都能租出去對吧,所以這個還有就是,那種(租房)事務的比較麻煩,所以能一次性長期的話,也是挺好的。」

民眾:「畢竟來說銀行是一次性(結清租金),再說銀行比其他私人各方面來說,比租賃公司這些肯定要更放心一點。」

目前存房合約,大多是簽1到3年,儘管能一次性獲得大筆租金,但如果市場租房價格上漲,存房客戶也喪失了漲租權益。

民眾:「每年需要去漲價格的部分,可能銀行會吃掉這部分的收益。」


不只租金收益有風險,更有專家擔心,會有投資客利用「存房」機會,快速獲得資金,再投入房地產市場。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進:「這個二手房去拿到銀行去抵押,現在銀行政策收緊了,他可能不給你發放貸款,那麼現在如果通過這個租賃模式,來套取一部分資金,拿這部分資金去炒房,當然這個可能性還是存在的,這部分資金,接下來是不是流入購房市場,(銀行)可以做一些審查。」

雖然外界對於存房有所憂慮,不過大陸想透過金融手段來拓展住房租賃市場,已經是趨勢;上個月27日,大陸的證監會和住建部才聯合發公文,推進「住房租賃資產證券化」,鼓勵住房租賃企業發行證券,以未來租金收入做保證,通過資本市場融資。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池:「那通過發展資產證券化呢,可以幫助企業很快回籠資金,同時也給這個投資者一個投資工具。」

如此一來,像經營長租公寓短時間無法回收資本的問題,就能得到解決,投資客也能藉由購買住房租賃企業發行的證券獲利,降低直接炒房的機會。

戴德梁行高級董事胡峰:「個人投資人,他可以不用買實物的這些資產,他可以買REITs(住房租賃證券),就能夠享受到這個物業的增值收益,包括投資回報。」

金融手段助力住房租賃市場,不過上海最新一份住房調查顯示有6成以上民眾還是想購房,只有2成左右人想租房,大陸要發展租賃住房,恐怕還得先扭轉人民對購房的憧憬。

北韓棄核利多! 丹東房價2天飆漲5成

北韓最高領導人金正恩宣布放棄核試和導彈研發,朝鮮半島的緊張局勢立刻降溫,加上北韓宣稱將全力發展經濟,地處交界的遼寧丹東房地產跟著看漲,大陸媒體甚至樂觀評估,北韓可能出現另一個深圳,丹東有機會複製香港模式,房價越炒越熱,甚至有建案2天穿韓服在江邊拍照留念,這是丹東鴨綠江斷橋,在北韓宣佈棄核前呈現出的邊境旅遊城市樣貌,但現在外地車輛把廣場停得滿滿,但來的目的不是觀光,因為就在金正恩宣布停止核試和導彈研發後,和平氛圍直接帶動丹東當地房地產行情。

大陸新聞片段:「當地樓盤售樓員說3500元每平方米是2天前的價格,現在售價是5500元每平方米。」

短短2天同一個建案價格就飆漲5成,漲幅這個大不是沒原因,只要北韓對外開放、局勢穩定,大陸媒體樂觀預期,不但北韓可能出現另一個深圳,丹東也有機會複製香港模式,因為有高達7成的貨物都從丹東出口到北韓,也讓當地房地產搖身一變成為市場寵兒。

香港記者:「不過不少人都認為當局會打壓當地樓市,可能會採取限購措施。」

就在丹東炒房炒得火熱,同一個時間點大陸外交部長王毅前往北韓,輿論評估是要替習近平出訪鋪路。

大陸央視片段:「王毅表示朝方果斷決策,引導朝鮮半島局勢出現積極變化,中方支持和祝賀北南領導人成功會晤。」

王毅這趟先跟北韓外相李勇浩舉行會談,緊接著又跟金正恩碰面,除了表達北京立場,從外交部長到國家主席訪問層級越拉越高,也展現出大陸在半島議題上期望扮演積極角色的態度。
就大漲5成。

房租連漲38個月! 6都租屋族開銷增

台灣實質薪資倒退17年,除了高房價、買房難,現在就連想租個房子,也得花不少錢。內政部統計顯示,國內租金指數已經連續38個月上揚,「房價緩跌,房租飆漲」的怪現象,位於汐止的小套房,陳小姐租了5年,月租7500包水不包電,每天通勤上班,來回得花4、50分鐘,不是沒想過要搬,因為市區租金實在太貴。

租屋族陳小姐:「我現在工作的地方,它的租金是我負擔不起的,它之前的租金大概同樣的房型只要9千元,現在已經漲到要1萬1以上。」 

就怕未來房子可能從「買不起」變成「租不起」,但其實房價跟租金行情,也受市場供需機制影響。

德明財經科技大學客座教授莊孟翰:「你暫緩買,我暫緩買,那暫緩怎麼辦呢,我就只好租房子,所以無形中這種租屋的需求是提高的,所以就造成租金的上漲問題,再來是持有成本,他可能要以前不報稅,現在要報稅,國稅局查得很緊,第2個房屋稅、地價稅都提高。」
租房子真的變貴了,從租金指數觀察,從2015年1月起已經連續38個月上揚,今年第一季租金和去年同期相比,台北市漲幅高達5.8%,拿近5年數字來看,2013年台北市月租金,平均一坪1270元,2017年已漲到1408元,漲了10.9%,新北市也從648漲到719元,漲幅11%。6都中漲最多的就是台南,漲了13.3%,國內高房價還沒修正到民眾「滿意」的甜蜜點,租金已經悄悄漲到史上新高。

房仲彭建霖:「可能以前租1萬5,現在大概1萬8左右,我覺得大概應該漲了2成左右,就住的需求還在,變成說人家都買不起,變成去租房子,所以變成租金就一直提高上去了。」 

住宅租金漲幅驚人,以台北市來說,租金指數從2009年的95.88,一路漲到今年3月的101.24,換算近10年租金漲幅達5.6%,已經連9年攀升。

國內買房貴,用租的也不便宜,甚至還出現房價跌,房租漲的怪現象。記者黃琲茹:「店面的租金有多貴呢?以西門町商圈來說在這裡,每坪每月大約是1萬7到2萬元之間,這個數字已經是近10年來的新高,不過對比每坪均價,已經從122.7萬,掉到去年只剩不到90萬元,降幅高達27.4%。」

房子貴到「好難租」,國內高房價衍伸出的高租金現象,對於在外工作的租屋族來說,未來想找個安身之地,恐怕會越來越難。究竟意味著什麼?

新捷運路線將陸續完工 車站周邊建案熱門

今年底北部環狀線第一階段、淡海輕軌及台中綠線將陸續完工,591房屋交易網新建案統計上述三條即將完工捷運站點周邊800公尺建案,前10名站點總點擊數破百萬次。

591新建案統計北部環狀線第一階段、淡海輕軌以及台中捷運綠線各站點周邊800公尺(步行15分鐘)內建案,自2017年5月1日到2018年4月30日期間,前10名站點的總點擊數達110萬4876次。

本次調查由淡海輕軌濱海義山站奪冠,點擊數15萬6958次,亞軍是受惠於重劃區題材的新埔民生站,點擊數15萬3482次,第三名是台中捷運綠線G11站,附近綠地多且生活品質佳,點擊數12萬3806次。

本次調查第四名到第十名依序為淡海輕軌濱海沙崙站、環狀線中原站、淡海輕軌淡海新市鎮站、環狀線景安站、台中捷運綠線G10a站、環狀線新北產業園區站、台中捷運綠線G12站。(中央社)

物價飆漲 房市緩步回溫看屋人潮增

衛生紙、油價飆漲,各項民生物資漲不停,不過根據央行公布3月五大銀行新承做放款統計,新增房貸金額跟去年同期比,年增超過20%,顯示房市緩步回溫,像是鄰近新板特區的江翠重劃區,看屋人潮也比去年同期增加2至3成。國際油價大漲,國內汽、柴油跟著調升,創下42個月來最高,紙漿價飆漲引發國內衛生紙搶購潮,物價飆升,反觀房市在這時期有緩步回溫跡象。建設公司總經理張境在:「看屋人潮比去年同期增加2、3成,在物價蠢蠢欲動的情況之下,他們來選擇這段時間回檔最大,將來最有增值的地區,像這個板橋江翠這一區,在這一檔的話,房價回檔打回來的話,打到大概7成、7成5左右。」

以大台北地區為例,九大重劃區中,建案緊鑼密鼓推出,其中板橋江翠重劃區,擁有5700米的水岸線,價格相較親民。建設公司總經理張境在:「這個全世界的話,大概水岸的住宅都是非常有價值,大直水岸第一排的房價,等同於信義計畫區市中心的房價,所以說在新北市難得有這麼完整的一個水岸的這樣的重劃區。」

10多家開發商與上市公司群聚插旗,看準地段增值性,也吸引不少投資自住客目光。