房市2016代表字 冷稅慘悶亂全出籠

（中央社記者韋樞台北7日電）延續2015年的「等」待，2016年的房市似乎還在等，好房網也針對網友進行2016年房市代表字調查，結果「冷」、「稅」分居前兩名，排名前十的其餘代表字還有慘、悶、亂、望與撐等。

好房網總編輯楊欽亮表示，好房網此次調查先提出54個跟房市有關的代表字，其中不乏2015與2014年網友開放填寫的代表字，但54個字分配平均，每個字都有人投票，甚至2015的代表字「等」，也一度領先各字，差一點讓網友們又再度「等」了一年。

不過，最後2016年的房市代表字網路投票，如同大家預測的房市代表字一般，「冷」字投票超過千份；排名第二的是「稅」字，顯示房屋持有稅的高漲，讓土地擁有者心存擔憂。

另外排名前十的字中還有房市冷清的「慘」狀、相較於「冷」字，較主動的「凍」字、房市冷清所引發的「悶」、持有稅讓房市前景「亂」、儘管悲觀卻仍看好未來的「好」、再加上對未來不確定的觀「望」，以及最後還在等著「撐」的買賣家。

除了排名前十的代表字外，還有許多民眾自行提出的代表字，也都有另外一番解讀。例如「砍」字，認為賣家可以趁機砍價，趁虛而入；「破」字，網友認為價格破壞、破盤取量、業主看破；還有「退」字，認為預售屋市場退戶多，買家可以退一步用租。

最後還有「僵」字，認為價格不上也不下的僵持著；網友所提出的多半是負面的字眼，整體看來對2016的房市少有正面看法。

楊欽亮認為台灣房市正陷入「無風興浪，無光祛暗」的恐怖狀態中，賣方不乾不脆，買方不理不睬，加上兩岸關係不見轉寰，市況冷到極點的現象不難預期。他認為關鍵都在「僵」字，除非買賣方價格認知不一致的僵局儘早化解，否則難保2017年的代表字票選，還是今年這些字出線。

11月房市風向球掉回藍燈 全年恐無綠燈

（中央社記者韋樞台北8日電）住展房市風向球9、10月好不容易亮出黃藍燈，11月過了銷售旺季，讓利新案少，來客組數和成交組數分數下調，11月分數落到31.2分，再掉回藍燈，住展估計今年燈號恐怕全年零綠燈。

據住展統計，若今年房市無綠燈，將是從103年起到今年已經連3年沒有綠燈，這也將是自有統計燈號的15年以來，房地產業最慘的一段時間。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，風向球六大觀察指標中，預售屋推案、廣告批數、來客組數與成交組數分數均下滑，議價率維持3個月的持平，僅成屋推案一項分數上揚，顯示目前房市仍然脆弱。今年以來，住展風向球分數多在黃藍燈與藍燈附近游移，未見明顯復甦的綠燈。

何世昌表示，11月預售新增案量約新台幣200億元，較10月減少逾百億元，單一案量達10億元以上的指標案為中山區「中山•雋」與「華固樂慕」、文山區「南方莊園」、三重「樹一品」等案。

雖然預售案量體減少，但新成屋增供給卻增至約900戶，單一案量逾10億元的指標案有北市大安區的「和平大苑」、內湖「環球科技大樓」、新莊「鴻邦世界花園」、土城「富世居」等案。未計入分數的餘屋戶數約600戶。

何世昌指出，11月為房市新建案市場淡季，強銷建案減少、釋出的廣告量隨之下降，11月廣告批數約2.29萬批，較10月的3萬批減約24%，廣告量縮相當明顯。

廣告量大減，再加上11月新公開的讓利案比10月少，整體來人與成交組數連袂走低。反觀大量釋出廣告建案來人卻衝高，有數個建案週來人逾百組以上，形成高低極端落差。

在北台灣各縣市銷售方面，台北市整體市況變化不大，買氣仍在谷底，只有信義區讓利案「太平洋蒔景」順利完銷，算是成績最優秀者。新北市市況變化較大，來人與成交均比10月減約 1成左右。

原成交最穩定的淡海新市鎮，逢當地秋末到冬季的傳統淡季，成交走緩。原買氣清淡的捷運新莊丹鳳站周邊因出現新讓利案「鴻邦世界花園」，使新莊成交組數大幅墊高，同時也刺激下新莊部份建案跟進降價。

何世昌指出，雖然11月中央祭出都更利多，但畢竟還未成案，且12月到農曆年前是新建案市場傳統淡季，預期12月與1月市況應難大幅成長，對應燈號落在藍燈機率較高，今年恐怕是「零綠燈」的一年。

拚業績 高市力推開發區土地標售

（中央社記者王淑芬高雄8日電）不動產房市退燒，高雄市土地交易也降溫，市府地政局行銷開發區土地，把握最後1季土地標售，力拚全年標售佳績。

市府地政局每年4次辦理開發區土地標售，前3次標售業績總額逾新台幣24億元，地政局再接再厲，於第4季推出15標21筆建地，總底價18億2752萬元。

地政局這次推出的標售地有翠屏國中區段徵收區2筆1標的精華保留地，面積約1960坪，每坪底價約28億元。地政局說，該基地位於後勁溪德惠橋畔，三面臨路，與萬坪都會公園僅有一河之隔，屬河岸公園第一排。

該地擁有獨特的景觀視野，近德賢商圈、翠屏國中國小及圖書館，生活機能完善便利，地政局寄予厚望，盼總底價逾5億元的標售地可開紅盤。

另外，位在海科大東側區段徵收區，對外交通有捷運紅線、縱貫公路及鐵路，還有海洋科技大學、後勁國中小相鄰，基地面積方正，每坪底價約20萬元。

鄰美術館的中都重劃區也推出2標3筆土地，其中1標2筆住四用地為德旺街與遼寧三街角地，面積約461坪，面對榕樹公園，具公園景觀第一排優勢，地政局訂定每坪約66萬元底價，預料將是熱門搶標的基地。

至於高雄大學開發區也推出3標4筆土地，因為基地有高雄大學的加持，附近公園公設完善，周邊還有援中港濕地，有商業及住宅用地，是投資自用具潛力的好標的，底價每坪從18萬到30萬元不等。

地政局第4季土地標售時間在12月21日，有意投標者請洽地政局土地開發處或高雄房地產億年旺網站。

都市更新減稅大絕招 十大盲點全都露

為了呼應蔡總統都更救經濟，並加速推動都市更新，針對大幅調漲的房屋稅和地價稅，內政部祭出大絕招！在行政院長林全裁示下，擬將都更建案的房屋稅二年減半的優惠延長，只要都更後房屋沒有轉手，每年都可享有減半優惠。依房仲業者實際以文林苑都更四十坪的老屋案例，都更前每年房屋稅只要繳一千多元，都更後雖享有減半優惠，但每年還是要繳二萬五千多元，一般民眾咸認，新政策誘因還是不足，很難提高參與意願！

　教授對房產各項複雜稅制有深入研究，請問此一策略是否對都更有幫助？抑或僅止於﹁隔靴搔癢﹂？

首先，對於政府積極提振經濟，明確選擇都市更新作為政策主軸，深表贊同。惟都更議題並不單單僅是房屋稅和簡單容積獎勵，便可以輕易克服其間錯綜複雜的實務障礙，是以，本期擬針對房產相關稅負提出十大問題，俾供政策擬定之參考。

其一，都市更新並不是簡單的數學公式所可概括，但卻是最容易引起注意的政治議題，每一個上台前的政治人物，均曾對此一議題提出興革策略，如馬前總統的合宜住宅和青年住宅、柯市長的「八年五萬戶社會住宅」與蔡總統的「八年二十萬戶社會住宅」，其中牽涉範圍包括都市計畫、土地使用分區、總體經濟、產業經濟、市場景氣、資金融通、個案差異性以及各項房產相關複雜稅制等，如單純以簡單容積獎勵公式和房屋稅減徵便想讓都更順利推動，恐仍難窺全貌，更遑論畢其功於一役。

再則，光是以都更戶必問的三大問題，一坪換幾坪？分屋比率是多少？完工以後要繳多少稅？縱然整合都更的人可以回答前兩題，卻回答不了第三題，從而完工後的地價稅多少、房屋稅多少，便成了參不參加都更的一大關鍵。

尤有甚者，光是一個看似簡單的都更稅制修訂，相關單位居然討論好幾個月還停留在各說各話，因此，說清楚講明白，似乎還是官員不斷拋出問題，一般民眾依舊有聽沒有懂。

第三，財政部表示都更戶房屋稅減半兩年可以延長到四年，內政部則謂只要不轉售即可以永久減半；到底是內政部說了算還是財政部說了算？財政部的答案是：一、尚未定案。二、內政部還沒提出草案。三、須與地方政府溝通。四、若稅收不增不減，財政部會接受，地方政府也會接受等等。如依上述說法，財政部的立場是不能減稅，因此，如以今年大幅調高的房屋稅和地價稅作基準，不知還有多少人有意願參與都更？

第四是起算時點，台北市政府從103年七月一日起以「一刀切」方式大幅調高房屋稅，導致僅一天之隔新舊制稅負差距就以倍數計，終致一般民眾怨聲四起。最近北市府擬大幅提高適用舊制之房屋稅，大家都還在等待最後結果如何。目前主管機關高舉居住正義大旗，卻又擬訂回溯機制，終究還是掩飾不了加稅意圖！

以附表一的各項用地稅率調整表來看，顯然的起算時點將是重點。至於前不久主管機關宣導所謂平均上漲區區數百元的地價稅，可能是把阿里山和信義計劃區的地價加總平均所致。此外，亦有不少官方數據僅論及優惠稅率的自用住宅用地平均上漲金額，一語帶過，否則怎會與一般民眾所接到的稅單數據差距那麼大。

第五則是評定現值、公告現值的後續調整空間。其中，如房屋稅的考量核心指標為標準單價，而依房屋稅條例第十、十一條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之「房屋標準價格」，核計房屋評定現值(簡稱房屋現值)，其中，「工程造價」係屬「房屋標準價格」的一環，如依目前據以核計現值之數字仍僅為實際市價的一半而言，未來仍會有五○％的調漲空間；此外，近年公告現值的調整亦是逐年持續上揚，並將朝接近市價方向調整。

另外，持有的房地產出售時，在過戶前要依法申報交易稅－土地增值稅，主要係依據政府於每年一月一日公告的「公告現值」，由土地所有權人依法申報「土地移轉現值」，就土地漲價總數額依法申報，所體現的是國父孫中山先生「平均地權」中「漲價歸公」的原則，現階段如要調整此一方向，將會面臨釋憲的超高難度。

第六則是公告地價，請參考附表二，依內政部之統計資料，目前全國平均僅一般正常交易價格20.5％；最近主管機關一再宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價，這也難怪一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮，主要原因在於其間還有四倍的調漲空間。

第七項，非自用地價稅的課徵極為重要，卻為主管機關所忽視；由於主其事者的目光均聚焦於稅率僅0.2％的自用住宅用地稅率，惟對於全國的企業乃至於BOT或地上權的非自用所負擔的成本卻大幅提高，對於實質為台灣開創經濟發展、就業與稅收的企業而言，未來受到的衝擊勢必持續上升，此就當前政府積極推動台商回流政策而言，必然又是另一大衝擊。

第八項，在「台灣萬萬稅」前提下，地方稅和國稅的整合也是一大難題，導致地方政府抑或中央政府在調漲稅率或稅基時，很容易造成加乘的負面效應。

因此，是否可以將房屋稅與地價稅合併為「房產稅」或「不動產稅」，每每成為稅制檢討的議題。

而第九項，對於價與稅的連結議題，尤其長年存在的所謂「一地五價」，亦即「公告地價、申報地價、公告現值、申報土地移轉現值及市價」，就一般民眾連課什麼稅，用什麼價都還搞不清楚，必然對於「萬萬稅」的疑慮難以釋懷。

最後則是房屋稅與地價稅皆已計入「路段率」議題，按現行台北市高級住宅稅基調整後的房屋稅計算公式為【標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率】，很明顯的「路段率」重複出現兩次，導致各界抗議聲不斷。

最近內政部研議調整房屋標準單價從三年評定一次改為兩年一次，以及「精實地價查估方案」，對於持有房產或可能參與都更者，這十大焦點議題是否都已清楚了解，勢必成為都更成敗的核心關鍵。

都更拉不動房市 11月住展亮藍燈

【記者柯安聰台北報導】代表台灣新建案市場的住展風向球，今年9月、10月2個月份好不容易回升至黃藍燈，但11月分數卻滑落到31.2分，較10月下降1分，對應燈號再次降到藍燈，為今年來第7盞藍燈。住展雜誌企研室經理何世昌分析，市況下滑主因是11月讓利新案減少，以及房市重大檔期結束，買氣下滑所致。

在六大觀察指標中，預售屋推案、廣告批數、來客組數與成交組數分數下滑，議價率持平，僅成屋推案一項分數上揚，顯示目前房市仍然脆弱。今年以來，住展風向球分數多在黃藍燈與藍燈附近游移，仍未見到明顯復甦的綠燈。

11月預售新增案量約200億元，較10月減少逾百億元，單一案量達10億以上的指標案為中山區「中山•雋」與「華固樂慕」、文山區「南方莊園」、三重「樹一品」等案。

雖然預售案量體減少，但新成屋增供給卻增至約900戶，單一案量達10億元以上的指標案有大安「和平大苑」、內湖「環球科技大樓」、新莊「鴻邦世界花園」、土城「富世居」等案。另，未計入分數的餘屋戶數，則約有600戶左右。

由於11月已揮別房市重大檔期，漸步入新建案市場淡季，強銷建案減少、釋出的廣告量也隨之下降，11月廣告批數約為2.29萬批，較10月的3萬批減約24%，廣告量縮相當明顯。

何世昌表示，近月建案廣告主流仍為低自備，不過就一般狀況來說，低自備通常是小坪數、低總價的產品所使用的銷售策略，對大坪數客層吸引力低。但現在連大坪數建案也強打低自備，可見得大坪數銷售有多艱辛，簡直是「有招打到沒招」。

因廣告量大幅減少以及數個濱海行政區房市步入淡季，再加上11月新公開的讓利案並不如10月那麼多，整體來人與成交組數連袂走低。反觀大量釋出廣告建案來人卻衝高，有數個建案週來人逾百組以上，形成高低極端落差。

台北市整體市況變化不大，買氣還是陷在谷底。信義區讓利案「太平洋蒔景」順利完銷，算是成績最優秀者。新北市市況變化較大，來人與成交均比10月減約1成左右。原成交最穩定的淡海新市鎮，因秋末到冬季期間為當地房市傳統淡季，成交已經走緩。原買氣清淡的新莊，捷運丹鳳站周邊因出現新讓利案「鴻邦世界花園」，使新莊成交組數大幅墊高，同時也刺激下新莊部份建案跟進降價。

何世昌指出，雖然11月中央祭出都更利多，算是對房市釋出善意，但因力道偏弱，且12月到農曆年前是新建案市場傳統淡季，預期12月與1月市況應難大幅成長，對應燈號落在藍燈機率較高，今年將是「零綠燈」的一年。（自立電子報2016/12/8）

公告土地現值 安樂區漲幅最高

基隆市一○六年公告土地現值於昨（八）日由基隆市地價及標準地價評議委員會評定通過，將於明年元月一日正式公告實施。一○六年公告土地現值平均調幅為百分之三點六五，廟口大四美連續第二十年蟬聯地王，每坪約一百七十一萬元。

市府地政處表示，基隆市公告土地現值居冠的區段位於仁愛區愛三路，地價維持去年的三十四萬七千元／平方公尺；最低的區段落在中正區棉花嶼海域區，地價為二百一十元／平方公尺。

依地政處統計資料顯示，七個行政區中漲幅最高為安樂區，漲幅百分之五點八七，分析其原因為安樂區有大武崙生活圈、長庚生活圈及國家新城生活圈等，緊鄰中山高及北二高交流道，區位條件優越，交通便利，加以麥金路、基金一路、武崙街、安和二街、樂利三街一帶陸續推出的新建案吸引不少鄰近縣市購屋族之青睞，房地產市場交易價格上漲較為明顯。

其餘行政區公告調幅依序為信義區漲幅百分之五點三二、七堵區四點三二、中山區三點九一、暖暖區二點一、中正區一點三七、仁愛區一點一九。

地政處指出，這次地價作業調查期間，受國內整體經濟情勢以及不動產稅制改革之政策因素影響，不動產市場觀望氣氛濃厚，交易價格上漲幅度較前幾年趨緩，基隆市地評會將此情形納入評議考量，故一○六年公告土地現值調幅百分之三點六五是近六年來最低的一次。

忠孝正義都更案過關 王光祥：最快年底拆除

工商時報【陳宥臻╱台北報導】

位於忠孝東路上的「忠孝正義都更案」延宕20年，本周三終於通過都更審查，三圓建設董事長王光祥表示，入主已經8年，現在終於通過權利變換審查。他預計年底開始拆除大樓，並於近日送件，最快農曆年節前後可拿到建造執照，預估未來推案金額超過400億元。

今年繼北市永春都更案、內湖合家歡社區相繼動工後，忠孝東路SOGO百貨商圈的正義都更案也過關了，該基地面積達1525坪，地址是忠孝東路三段248巷至276巷，從計畫都更到完成審查，走了20個年頭，王光祥昨日氣色極佳，開心表示終於等到這一天。但對於房市重稅隱憂，他表示還沒仔細算未來房屋稅負擔。

王光祥表示，他談了165戶地主同意都更，未來該基地將興建31層樓住宅、商用混合大樓，1至4樓會是商場，6樓以上是住宅。至於開價，要看屆時市場狀況，預估會是先建後售，總銷金額一定逾400億元以上。

至於難如登天的都市更新，王光祥是如何整合？王光祥透露，取得都更戶百分之百同意的方式，就是先把自己變成「大地主」，因為正義都更案共有165戶地主，他自己就買下60多戶。

王光祥表示，尤其一樓店面地主最難買，他就買下一個9坪多的店面，一坪要價1,000多萬，等於一個小店面他就花了1億多元購入，且這個屋主本身有2戶，他光是買下這2戶店面，就花了4億多元。

王光祥細數，8年來在正義都更上共砸下70多億元自有資金，可分為房子和土地兩部分。房子因產權問題無法貸款，只能用現金交易，房子部分就花了40億元，另外的30多億元是購買土地現金，且土地還有貸款。

房地產業內人士指出，這雖然是都更的一大好消息，但重稅下房子也不好賣，且一旦通過都更審查就會被畫為單獨區段，路段率會被調高，以及緊接而來的囤房稅等等。政府可說是「一手推都更、一手聞血腥」，等著收建商與都更戶的重稅。

王光祥表示，因為構造單價尚未明確，所以還無法估計未來房屋稅的實際金額，但他已有心理準備會很高。

桃園公告土地現值調降 地王價跌12.89％

工商時報【龍益雲╱桃園報導】

桃園市地價及標準地價評議委員會昨（8）日評議通過明年公告土地現值，各行政區全部下跌，平均調降1.1％，此為2004年以來、逾13年首度調降。

桃園市政府地政局表示，桃園市房地產市場受國內整體經濟景氣走緩、房地合一稅制變革等因素影響，不動產市場觀望態度轉濃，雖有多項重大交通建設如機場捷運線（藍線）通車在即、桃園航空城捷運線（綠線）將動工、台鐵桃園段地下化等，但房地成交量、成交價都下滑。

地政局指出，桃園市13行政區公告土地現值跌幅介於0.32％至1.83％，以大園、觀音兩區平均跌幅最大，分別為1.83％、1.70％，主因是桃園航空城特定區計畫範圍受景氣不佳及房地合一稅制影響，農地投資性需求自2015年逐漸減少；跌幅最小是龜山區0.32％，因機場捷運線2017年通車利多，土地交易價格跌幅相對較小。

至於桃園市相關重大開發區部分，地政局指出，中路區段徵收範圍、經國重劃區、八德區段徵收範圍、桃園高鐵特定區等市價多呈現下跌，公告土地現值跌幅介於1.96％至3.13％。

桃園市明年公告土地現值最高土地，也就是「地王」仍為桃園區桃園段武陵小段91－4地號土地，位在中正路、復興路交叉口，並自2007年起連續蟬聯11年，每平方公尺44萬825元、約每坪146萬元，相較今年下跌12.89％。

地政局強調，桃園市近10年公告土地現值累計調幅84.51％，雖然與市價仍有落差，考量整體不動產市場景氣不佳、反映不動產市場變化趨勢及今年已開始實施房地合一稅制等因素，最終決議調降。

投資客惡意圍地勒索 逼2千萬買41坪地

台北有民眾向議員投訴，遭投資客惡意圍地勒索！原來，他在2009年花5000多萬，買下天玉街一棟矮房，部分違建占用道路用地。即使後來他自行拆除違建，但這塊道路用地的地主，為了逼他買地，甚至堆土妨礙他出入。現在市府聲稱為了釐清土地使用權，暫時圍起來，也被質疑淪為幫兇。

花了5000多萬買房，7年來卻無法入住。施先生在議員陪同下公開控訴。2009年他買下天母天玉街上這間兩層樓，跟樓外違建，沒想到違建下方土地卻是另一名投資客所有。投資客要求得用2200萬的價格買下這41坪土地，不然就別想施工。

但其實這塊土地，早在37年，原地主就已經簽署土地使用權同意書，允諾將地轉為是道路用地，施先生不想買道路，決定直接拆掉違建，恢復成一般道路。

沒想到，投資客不死心，直接在土地上堆放土堆，不但阻擋施先生入內施工，更造成一般用路人經過困擾，8年來兩方纏鬥。終於北市府介入重新將道路鋪上柏油，準備劃道路。

但因為新工處又突然用護欄把地圍起來，被議員質疑是護航投資客。新工處說等到土地最後確認，投資客就必須交回使用權，成為道路的一部分，還給屋主公道，也還給用路人通行權。（民視新聞王暐婷、吳東懋台北報導）

上市、上櫃、興櫃、未上市，四種的股票差別在哪裡？

上市股票： 
指已經公開發行並於集中市場以開掛牌買賣的股票，公司申請上市須設立達五個會計年度，申請條件較上櫃股票嚴格。（至少五年以上）

上櫃股票： 
已公開發行但僅於櫃檯賣買中心買賣的股票，公司設立需達三個會計年度。（至少公司要成立三年以上）

興櫃股票： 
就是指已經申報上市的普通股股票，在還沒有上市前，依據櫃檯中心相關規定(核准上市限制)，先採用議價方式買賣（自行和證券商議價或是委託經紀商和證券商議價），等到達到上市標準，即可上市。所以興櫃不一定會上櫃，要達到標準後才能上市。興櫃股票當然有股價，他跟上市櫃沒有太大的差異，因為他只是尚未達到上市標準，擁有的差異只是興櫃在發行時條件較寬鬆，比如說時間較長 9點~15點 最小交易股數1股...等等。

未上市股票： 
是和上市上櫃市場的一個相對性說法，也就是說，只要不是在上市或上櫃的股票，都可以稱之為「未上市股票」。這樣的公司，在台灣就有數萬家之多，而其良窳相差不可謂不大。像知名的奇美實業、長春化工等，都是獲利很高的公司；而上市上櫃市場上很熱門的廣達、華碩、錸德等，其實也都在市場出現過。當然不可否認的是，有些股票最後成為了壁紙──也就是說它根本沒有獲利，甚至倒閉，投資人手中的股票當然就變成「壁紙股」了。但整體而言，未上市股票的投資報酬率極高，因此，瞭解市場、慎選股票，才能在這個新興的投資市場上獲得理想的報酬。

在未上市股票中又分為兩種，一種是「已公開發行」，另一種是「未公開發行」。這兩者的區別是在於公司的資本額(股本)是否超過兩億元。依照國內的相關法令，凡公司資本額超過新台幣兩億元以上者，均需強制公開發行。公開發行的用意是讓規模較大的公司的股票，不會集中在少數人手中，因此資本額超過兩億以上的公司，是可以自由買賣股票的。但未公開發行的公司，就不能公開買賣股票，只能私下交易了。

投資未上市股票的叮嚀

高利潤亦伴隨著高風險，若所投資的公司經營不善，股票常變成了「壁紙」，再者若所託非人，受騙或買到假股票的機率也非常高。如果您有意介入此市場，需對所投資的產業有基本了解更應慎選優質的仲介經理人。

不論您投資何種股票，獲利的法門只有三：

1. 即時新聞，掌握時勢。
2. 完全分析，適時應變。
3. 勇敢出手，檢討不悔。

如何選擇具潛力的未上市股票？(牛眼股)

由於資訊較不公開，因此投資人在介入之前，除應具備基本的選股知識外，更需詳加評估其產業前景及謹慎檢視其財務報表。

基本選股知識，約有下列幾點：

1. 公司是否以規劃申請上市或上櫃，投資人可以其做為優先考量。
2. 可留意公司股東的結構及經營團隊陣容。
3. 基本上，股本小，且流通在外籌碼相對較少的個股，股價較具上漲的空間。
4. 公司一定要賺錢有正現金流(正現金流意指本業賺錢而非業外投資收益)
5. 大股東持股比例要高,避免市場籌碼過於混亂

選擇具有潛力安全獲利的未上市股票必學

未上市股票之投資可分為短期〈半年左右〉及中長期〈半年以上〉或是長期(生物科技產業)，短期投資主要獲利目標為上市(櫃)前後之蜜月行情。中長期投資則以公司成長、市場需求、景氣循環等為參考依據。長期投資主要是生物科技研發過程辛苦但一但研究成功獲利最少都是10倍成長還有20年專利保護呢短期投資之獲利通常取決於本益比及短期內之成長空間，故一旦本益比到達預計目標時即會進行了結。而中長期投資則是選擇基本面良好之個股，於股價相對較低時買進，等待該公司產品之市場需求增加，長期投資主要就是研發的產品帶來的未來利益雖然時間長但他的獲利倍數是相當恐怖的股價相對提高時則獲利即有較大之成長空間。

股票受消息面影響程度頗大，投資人除了對投資標的公司之股東結構、營運狀況、產業前景、景氣循環等基本面需有相當了解之外，仍需隨時注意各種產經消息報導。未上市股票無漲跌幅限制，多空變化較為激烈。
未上市股票由於每日交易筆數較少，而且仍然採取人工撮合交易，所以盤商報價均為彈性報價，確實之成交價取決於買賣雙方。一般報章雜誌上所刊登之價格均為參考價，這些投資人應有所認知。
整體而言，可以依據以下方向，選擇具有潛力、可以安全獲利的未上市股票：
（一）未上市股票公司成立的時間：一般來說，成立愈久的未上市股票公司給人家的印象比較穩定，倒閉的可能性也比較低。但這也不是絕對的，例如有些傳統產業、國營企業雖然成立時間很久，但獲利能力卻遠比不上成立不久的高科技公司。


 （二）未上市股票公司的資本額及股東結構：基本上股本小、籌碼流通在外較少的未上市股票，股價比較具有上漲的空間，而且未上市股票股本愈小的公司，辦理現金增資的可能性及次數也就愈高，這對增加持股的數量及降低持股的成本有很大的影響。股權越集中或籌碼都集中在特定人手裡，公司派對股價的維護及拉抬也會比較容易。

 （三）未上市股票公司的未來產業遠景：未上市股票真正可以看到倍數獲利的時間一般都約三~五年，所以未上市股票投資標的應該選擇景氣循環位於谷底或是即將竄升的產業，獲利的可能性會較高，如果景氣循環已處於高峰期，未來將可能慢慢步入衰退期，比較不適合做長期投資。相對的高獲利也伴隨著高風險，高成長的新興產業雖然具有爆發力，但面臨風險也較大，投資者要謹慎思考適合自己的投資模式。

 （四）未上市股票公司的產品行銷及市場：未上市股票公司的產品跟同業相比，若能擁有較高的市場佔有率，或是能行銷至世界各地，不然就是未上市股票公司本身是做代工的，能長期或固定跟某些知名大企業、知名大品牌做配合，連帶的也會提高未上市股票公司的知名度，這些對未上市股票公司都是好消息。

 （五）未上市股票公司股價合理性：一般我們評估上市（櫃）股票的價格，都是用它每股盈餘(EPS)乘以該產業合理的本益比來計算，本益比越低越有投資價值，未上市股票也是一樣。（未上市股票合理的比益比應該是10到30倍，依照產業類別的不同而有所差異）未上市股票是否含有權值（無償配股、有償配股或現金股利），這些都是衡量未上市股票股價的重要因素。

 （六）未上市股票公司的政商或集團背景：如果一家未上市股票公司的政商背景良好，或是某大集團旗下的未上市股票公司，這種未上市股票公司炒作的題材和機會都會增加。（例如年度集團的作帳行情或選舉後的慶祝行情），不過也要注意經營者是否只專於炒股而不注重本業，免的投資到「地雷股」。

 （七）未上市股票公司是否有法人或特定人士介入：因為法人都有專門的研究部門，經過這些專業人士所篩選出來的股票大部分的問題也都已經被篩選過了，所以有法人或特定人士介入的未上市股票，一般都會是對未來發展有潛力的公司（法人指的是一些像交通銀行、中華開發或是一些大財團旗下的投資機構）。另外一種就是隸屬於大財團旗下的子公司，因為有財力雄厚的大集團在背後撐腰，比較不會面臨資金不足或研發經費不夠的窘境，對營運有很大的幫助。

 （八）未上市股票公司是否有上市（櫃）的計劃：這是所有投資未上市股票的人都會問的問題，雖然未上市股票的最高獲利點經常不是在股票上市（櫃）之後，但至少未上市股票上市（櫃）之後就能公開交易，投資人看的到也會比較安心。未上市股票上市（櫃）有一定的流程與時間，每個流程時間都需約3~6個月才能被核准。不過有些體質好的未上市股票公司因為不願意股權太分散，或經營權落入外人手裡，所以也不願意規劃上市（櫃），這種未上市股票公司大都是家族企業較多。

 （九）未上市股票公司無形資產方面：如老闆的品德、是否有永續經營的企圖心，整個的經營團隊，是否和諧、有創造力，因為事在人為，人才是非常重要的，很多高科技公司在人才被挖角或經營層分家後都步入嚴重衰退的命運。

買未上市股票與其上市時間是否有很大的關係

目前有許多投資人對於選股標準是以上市為考量依據，甚至有些投資人是在該公司申請上市遞件的剎那買進，而已【賭博】的方式來賺取被投資公司一旦上市案獲准的短線差價，事實上，這種行為並不值得鼓勵。

買賣股票係著眼被投資公司未來巨幅成長的潛能（已上市公司業績很難再出現爆發力），且其股價往往被低估（本益比較低）。

整體而言，購買此等股票，應以「閒置基金」為主，以中長期投資為宜。

寧買貴.勿買錯

身處樹林或是深山甚至鄰近海邊，眺望天空往往都會讓人徹底放鬆，心情轉為平靜，彷彿可以聆聽到內心深處的聲音，觸動最原始的需求。我們也可以發現許多生活在都市叢林忙碌的人們，最想去度假的地方也都是最接近大自然的地方。

印證到這幾年金融商品蓬勃的發展，衍生出許多純粹是投機或是擴大財務槓桿的商品，驅使更多投資人投入，而只求報酬卻忽略掉風險；太平盛世時的確沒有事情，然而現在黑天鵝事件層出不窮，「意外」本身變得不那麼意外的時候，很容易突發事件一旦爆發，就會快速侵蝕掉許多人的資產部位，你要反應都來不及，這時候往往凸顯出平時就要做好資產配置的重要性。

也呼應了身體期盼接觸大自然，資產也需要盡量以較扎實、基本面為主的投資回報標的為主；有暴利或者是投機性強、容易暴漲暴跌的商品，反而要盡量避免或降低投入比重，這麼做，是此刻因應詭譎外在環境的最佳策略，怎麼做呢？

一、對商品報酬率期望值要降低，這樣子就能避免好高騖遠，而一味追求高報酬卻隱藏高風 的商品。

二、歷史是一面鏡子，過去類似的事情不一定會再發生，但是從中記取的教訓與心得卻可以讓我們避免再重導覆轍。

三、人們陷入其中往往很難抽離出來，當市場越加興奮或混亂，你如果能夠冷靜並鎮定，日後投資的成功機會必然加大。

四、大股東持股比重偏高、產業有門檻、競爭不激烈、毛利率穩定、每年穩定配現金股利、股價漲跌不影響其營運，自然是好企業。

五、人最多的地方不一定是最安全，群眾很容易盲從，你能夠稍加抵抗、不一窩蜂，就成功一半了。

環視目前環境：利率低、資金多、投機強、變數多、介入者打帶跑居多。跌深可以反彈一些，要再回升更多，缺乏堅強的基本面是很困難的，我們寧可買貴而不要買錯，以上提醒諸位讀者

轉載商業周刊1251期

投資未上市的小撇步一 --如何挑選未上市

買進一檔未上市股票，除了考慮基本面之外，還有一些條件式必須留意的， 

要素1產業前景與爆發性
產業前景與爆發性強的公司相對於成熟產業而言，比較有高度成長的潛力，早期切入也比較有機會獲取高投資報酬。

要素2是否具領導地位
未上市股票選第一的話，就不要選擇第二，由於未上市股票大多數屬於成長型的公司，龍頭廠商通常比較容易存活下來，由於台灣揚名國外就是因為cost down 能力很強，講難聽點就很會互相競爭殺價，很多產品台灣做出來價格就狂掉，與其他鄰近的日本韓國有很大的差別，因有此風格，所以能找到具獨家產業或競爭者少的公司相信會有不錯的投資成效。
要素3成交量
個股成交量也是考慮的因素之一，若選擇的各股具備一定的成交量，可避開流動性危機，投資人資金需急用的時候也比較有機會轉呈現金應急，成交量也反映市場對於公司的看好程度，除非您用閒置資金投資早期公司才不需考慮成交量問題，否則買賣前記得先把熱門與否考慮進去。

要素4 富爸爸概念
未上市股票選股，如果初次接觸這個市場或不熟悉這市場，強烈建議可以從富爸爸概念集團下手，未上市股票最怕就是當壁紙，而投資富爸爸集團可以大大降低當壁紙的機會。

投資未上市的小撇步 二

獲利1078倍，怎麼可能？這是投資華碩未上市股票到上市之後掛牌5個半月的獲利。未上市股票擁有倍數獲利、不需盯盤、沒有漲跌幅限制、參與投資創業、享受蜜月行情等迷人的地方。但是，高獲利所伴隨的高風險，也常常讓投資人血本無歸，過去，未上市市場的資訊獲得管道有限，總是蒙上一層神秘的面紗，不過，91年1月，政府設立了興櫃市場，讓未上市股票的交易也可以受到官方的管理及保護。聚財未上市股票網，針對市面上最完整的未上市股票，從如何投資、選擇標的、運作方式、出場時機等，Step-by-step幫助讀者了解賺錢的機會。

1.什麼是未上市股票？集中市場、店頭市場、未上市市場有什麼不同？這些股票有什麼不一樣？要怎麼買賣？要怎麼參與？怎麼樣才不會買到假的股票？

2.我適合投資未上市股票嗎？我的資金不多，可以買未上市股票嗎？我沒時間看盤，可以投資未上市股票嗎？當然可以，只要研判資訊，就算只有少少的錢，也都可以買未上市股票。

3.到哪裡買賣未上市股票？未上市股票買賣有私下轉讓、透過盤商、網路交易、證券經紀商、直銷商推銷等5個管道，這些管道的交易安全不同，要注意的地方有哪些？

如何避開未上市地雷股？未上市地雷股的比例遠高於上市（櫃）公司？怎麼知道我買到的是不是地雷股？地雷股的特徵有哪些？本篇將帶領你從不同的方法避開地雷股，讓你的投資風險減到最小的程度。

未上市股票的機會

集中市場流動性足夠，但是炒作猖獗，其公平性顯然不足，相對的，未上市股票市場的流通性確實不足，沒有融資融劵工具，沒有金主願意接受未上市股票做為擔保品，因此法人及主力做手鮮少駐足，少了這些豺狼虎豹環伺，一般投資人相對安全許多。未上市股票種類繁多，每個人對於風險的偏好不同，有的人不喜歡風險，所以會尋找低風險的股票來投資，有的人喜歡風險，漲跌不多的個股他反而不愛，那麼他會尋找波動較大的個股來投資，你的風險偏好是如何？ 

未上市股股票市場股本小、價值低估的股票俯拾皆是，是高風險也是高利潤的市場，台灣股票市場的歷任股王，均曾在未上市股股票市場流通過，為台灣製造了無數的富翁傳奇。但是也有貪瀆之徒，買賣假冒、垃圾股票，哄抬炒作圖利，讓不少投資人損失慘重，為了降低投資風險，你需要壹個正派及瞭解未上市公司生態的未上市股市場行家為你帶路提供資訊，以流動性換取上市、櫃後豐厚的利潤回報，守株待兔投資法也可以為你創造致富傳奇。