2018年9月17日 星期一

價差5.6倍! 雙北熱門國中學區宅搶手

家長想讓孩子贏在起跑點的心,似乎也帶動,明星學區的周邊房價,以台北市來說,不但有三校房價出現「3千金」,師大附中學區的「套房王」,位處精華地段,每坪單價來到146.2萬元,不僅創下近3年以來的高價,相較新北市的學區宅,也貴了5.6倍,「學區宅」似乎不受少子化衝擊,仍是房市大熱門。
孩子放暑假,在家照樣玩得兇,保母劉小姐的兒子,幼稚園中班,再過幾年就要上小學,對於學區考量,除了升學環境,還有什麼是參考值?

家長劉小姐:「我會選擇就是功課比較少的,然後就是學校教育比較多元化的。」

以阿洗媽住的內湖區來說,周邊的明星學校有內湖國小、國中、高中,還有麗山國小、國、高中,鄰近捷運文德站跟港墘站,交通都很便利,為了讓孩子擠進好學區,身邊媽媽們寄戶口跟置產的都不少,但劉小姐早就鎖定大直的熱門學區,把兒子戶口寄在外婆家。

家長劉小姐:「(小孩唸國小的話你會選擇),大直,設備都是非常新穎,然後它的教學資源也很豐富。」

學區宅,炙手可熱,但越往蛋黃區走,房價也跟著一路上揚,像這棟位於大安區樓高12層的套房學區宅,2006年推出預售,當時開價一坪65萬,2012年,實價成交行情來到每坪110萬元以上,今年4月一戶總價1588萬,換算每坪單價146.2萬元,是2016年以來近3年的高價,也是房仲眼中的北市「套房王」。

房仲業者智庫執行長張旭嵐:「除了有這個附中的國中部學區優勢之外,那它也是因為它在非常精華的地段,所以不管是到東區、信義區都很近,所以就算它現在的價格,已經到平均單價就是140萬左右,沒有像當年最高價格160幾萬這麼漂亮的價格,但是呢,相對它當初的取得價格6字頭來說,都已經翻倍漲了。」

房仲分析,台北市交通便利,熱門國中學區宅以總價2000萬到3000萬為大宗,像是中正區的中正國中、信義區的興雅國中及大安區的師大附中,由於三校位處市區精華地段,周邊平均住宅總價都超過3千萬,但因釋出量少,仍是一房難求,若是在新北,熱門學區宅,價格落在1000萬到2000萬間為主,當中最低平均房價,落在淡水的正德國中周邊,648萬元,對比師大附中周邊,3626萬元,價差高達5.6倍。

房仲業者智庫執行長張旭嵐:「其實學區宅大部分還是去綜合去考量到它周邊的一個優勢,它除了有這個學區設籍之外,那如果本身就在蛋黃區的,各方面商業生活機能都很高的,那自然它的身價就不斐。」

而這一處,位於仁愛圓環的學區宅,室內空間19.23坪,兩房一廳一衛,格局方正,開價2288萬,雖然價格不斐但詢問度也很高。

房仲潘怡琪:「這樣釋出一個月大概會有,每個禮拜大概會有10組來詢問,一坪的話那個小套房來講的話,大概是95萬到100萬。」

熱門學區,向來被視作明星高中的搖籃,除了有高升學率的優勢外,「完全中學」型態的學校,有保障直升名額,也深受家長青睞,對於投資客來說,瞄準好學區還不夠,還要有熱門商圈跟捷運站周邊加持,才能讓學區宅,增加保值性。

房仲潘怡琪:「雙仁愛學區然後,然後又有貴族學校,復興中小學,所以它這個家長的需求是非常大的。」

明星學區加持,「學區宅」炙手可熱,家長卡位置產,希望拉近孩子與名校的距離,但還是要依照自身財力做選擇,就怕過度求好心切,恐怕會夾在,房貸負擔及孩子求學辛苦的雙重壓力下,兩頭燒。

世足賽掀運動熱潮 「運動宅」正夯

1600新經濟帶您掌握國內外經濟脈動!房市買氣復甦,市調機構統計,上半年北台灣預售和新成屋的推案量,爆出5615.56億元,比去年同期大增近4成;預計今年全年的推案量有機會突破兆元,創史上第3高。以各縣市來說,基隆和桃園推案量增加最多,和去年同期相比,暴增了1.3倍。建商也分析,推案量大增一方面是因為買氣回籠,讓建商更有信心推案,另一方面,雨遮不登記、不計價在今年上路,讓去年第4季掀起一波舊建照的搶購潮,並且在今年陸續推案。

房仲調查也發現,世足賽帶動國內的運動熱潮,不過運動中心周邊的房價,卻有明顯的落差。像台北市的運動宅,以信義區最貴,平均總價高達4450萬元,而最實惠的則是文山區的運動宅,平均總價不到1500萬元;至於新北市的運動宅,最貴在蘆洲區,平均總價1633萬元,主要是近6成的交易,是屋齡不到5年的新成屋。

每7人就有1老人 銀髮老人宅房市熱

台灣今年已經正式進入「高齡社會」,現在大約每7個人就有1個是65歲以上老人,現在不僅地方政府規劃的「老人公寓」越來越多,房市也興起「托老宅」、「孝親宅」熱潮。
記者黃琲茹:「這裡是台北市松山區的健康公宅,而這裡的托嬰中心主要是收托2個月大到2歲的小朋友,不過這個社區不只收托幼兒,再往前走,其實這裡同樣也托老,再過一會兒長輩們就要進去上英文課了,而隨著台灣進入高齡化社會,未來像這樣子的托老宅也會越來越多。」

每週固定的英文課變成溫馨熱鬧的慶生會,托老中心除了讓長輩發展各自的社團,也規劃各類課程讓長輩報名參加,甚至結合日照看護讓服務更全面。

松山南港老服暨日照中心主任蔡璧徽:「1樓是老服,2樓是日間照顧中心,以輕中度失智、失能的長輩,那會發現有一些像配偶照顧的,那可能當他把配偶送上來2樓日照照顧的時候,他本身就可以來1樓老服中心使用一些相關的一些活動。」

唐氏症基金會執行長林美智:「老幼都是社會服務的一個重要的議題,隔壁又有老人的日間照顧中心,或許這對家長來說,家有幼兒還有老人的部分,他們都可以同時的送托。」

健康公宅兼顧老幼,都有各自的服務設施,尤其針對長者照護未來勢必得投入更多資源,因為台灣人口老化情形嚴重,國內不但老年人口比小孩多,換算大約每7個人當中就有1位是老人,高齡化也帶動銀髮族對住的需求,房仲觀察,近年購屋族確實有「孝親房」趨勢出現。

房仲業者吳礎辰:「這一棟房子算是孝親宅,它裡面有設計很多巧思,例如說一進玄關,很方便長輩來使用的一個拉門,那這裡是一個很大的儲藏空間。」

像這間室內空間33坪的「孝親房」,處處都有友善銀髮族的巧思,廚房吧檯有防撞設施之外、浴室也有階梯跟防滑磁磚,加上鄰近晴光市場、捷運中山國小站,生活機能便利,開價2980萬,一釋出詢問度非常高。

房仲業者吳礎辰:「近年孝親宅詢問度確實有比較高,因為步入老齡化社會、又加上少子化,所以說晚輩們都會希望能夠就近照顧長輩。」

一般來說,孝親宅大多可以分為與跟父母同住或以屋換屋,除了孝親宅外,現在雙北、台南、高雄跟嘉義市也有政府規劃的「老人公寓」。

高齡99歲的黃媽媽推著拐杖走去裝水、步伐緩慢但行動自如,她在台北市的朱崙老人公寓已經住了好幾年,這裡的左鄰右舍都是年齡相仿的長輩,對於他們來說,老人公寓除了「住」,更多的是溫暖陪伴。

北市朱崙老人公寓主任尹佩芳:「這個服務不是只有給他們居住的空間,其實還有所謂的整個生活的照養,曾經有奶奶她就跟我們分享說她覺得住在這邊最好的是當電梯門一打開的時候,她會聽到我們的工作團隊會問她說妳回來了、妳今天去哪裡玩、好不好。」

因應人口老化,國內的住宅房市也逐漸轉型,畢竟你我都會老,友善銀髮族除了在地安居,看護、照養、陪伴都是缺一不可。

百萬年收入貸款購屋者比重首季創高 青睞雙北

房市持續盤整,但房屋比價平台屋比從金融聯徵中心的資料發現,有一群年收入逾百萬元的族群辦理房貸,其中逾4成買在雙北市,林口、板橋、內湖區、大安區都是他們的最愛。

今年房市復甦力道趨緩,更有「年金改革」與「年底選舉」等不確定因素,讓人擔憂下半年房市買氣將受衝擊。但屋比彙整財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料發現,今年首季貸款購屋者中,年收入逾百萬元的購屋者達1萬1356人,占比高達32.1%,較去年同期的31.9%走揚,更比2014年房市高點的31.4%還高,創下自2009年有統計以來歷年同期新高,顯見去年至今房市復甦,高收入買盤加速回流。

聯徵中心資料顯示,這些高收入戶貸款購屋的區域,有超過4成買在「雙北市」,其中,「新北」占26.3%居各縣市之冠,「台北」以15%居次;觀察雙北主要購屋熱區,新北市以林口區、板橋區、中和區最熱;台北市以內湖區、大安區、中山區最受高收入買盤青睞。

屋比創辦人葉國華表示,今年首季房市高收入買盤比重創歷年同期新高,與今年台灣「經濟持續復甦」與「房價跌幅已明顯趨緩」有很大關係。由於今年上半年台灣累計出口額高達1638.3億美元,不但年增10.9%,也再創歷年同期新高,不僅拉抬企業獲利、員工加薪機會提高,加上首季正好有年終獎金與分紅的發放,讓沉悶多年的金融、科技業等高收入族群收穫豐厚,終於有錢買房。

葉國華指出,去年起房市買氣持續穩健復甦,今年房價跌勢明顯趨緩,包含央行都認為房市未來大跌、崩盤機會不大,各銀行為搶奪房市復甦大餅,更推出極優惠的房貸專案,針對優質客戶、公教人員或師字輩的專業人士,祭出最低1.56%到1.59%的超低房貸利率,吸引不少高所得族群目光,決定將資金轉往房市,導致高收入族群的貸款購屋占比持續創新高。

葉國華表示,高收入族群買盤回籠,可發揮穩定房市效果,預期未來房價跌勢可望進一步趨緩,甚至出現打底、小反彈。有自住需求的民眾不妨可趁買氣回溫、高收入大戶持續進場的時刻,加快看屋速度,只要多看多比價,配合目前年金改革與縣市長選舉的議題,趁房市多空交雜,可能還有撿便宜的機會。(中央社)

5大銀行房貸利率6月殺到1.624% 歷史次低

中央銀行表示,受到銀行針對優質客戶以及整批分戶客戶給予優惠利率的影響,6月5大銀行新承作房貸利率來到1.624%的史上次低水準。

中央銀行今天公布107年6月5大銀行新承做放款平均利率為1.301%,較5月下降0.163個百分點,主要因週轉金及資本支出貸款利率下降所致。

其中,5大銀行6月新承做購屋貸款金額為413.39億元,月減35.24億元,主因六都買賣移轉棟數減少;購屋利率為1.624%,月減0.003個百分點。

中央銀行經研處副處長吳懿娟表示,6月新承做房貸金額減少的主因六都買賣移轉棟數減少,且部分銀行新承做的整批分戶金額也是稍微減少,至於利率部分,主因部分銀行針對優質客戶,還有針對整批分戶貸款給予較優惠的專案,因此,6月房貸利率降至1.624%,連續2個月下滑。

5大銀行為台灣銀行、合庫銀行、土地銀行、華南銀行以及第一銀行合計承做房貸比重約占全體銀行4成左右,因此,又被視為房市風向球。

吳懿娟指出,6月房貸利率1.624%,不僅為2010年6月以來新低,也是史上次低點。根據央行統計,5大銀行新承做房貸利率史上低點為2010年5月的1.616%。

另外,6月青年安心成家購屋優惠貸款增加68億元,約占整體新增房貸16.5%。

吳懿娟表示,目前房市仍以自住為主,另外,就6月的六都買賣移轉棟數的年增率來看,僅雙北市止跌,其餘4都則有1.9%到18.8%不等的跌幅,整體六都買賣移轉棟數年減7.9%、月減8.1%。(中央社)

買房觀念大不同 代銷:年輕人視為消耗品

全國商總不動產委員會主委謝坤成分析,現代年輕人買房觀念與父執輩大不同,他們買新不買舊、寧可要精華區小房,且買房不再是住一生或留給子孫輩,而是消耗品,如同買汽車一樣。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天舉行2018年房市展望記者會,並邀請商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全國聯合會副理事長謝坤成分析房市變化。

謝坤成表示,今年房市的銷量有所成長,特別是小宅的量在成長,這些小宅銷量成長不一定和股市或經濟景氣有關,而是因為消費觀念在改變中,因為主要這一波買房者不少是70幾年次的年輕人。

謝坤成分析,這群年輕人買房寧新不愛舊,寧可買地段好的小房,而不要地段差的大房;他們最偏好拎著皮箱就能搬進去,不要再讓他們花太多時間做裝潢、買家具,而且交給建設公司打點裝潢和家具,可以買得更便宜,順便算在總價內再一併貸款。

他說,汽車業務員通常會問買車的年輕人,自備款夠嗎?買新車5年免保養,一年乙式全險,再加裝許多配件,不用再花任何錢,只要下個月去付貸款就是了;而房地產開發商也走同樣的路,賣房子和車商賣車方式一樣。

謝坤成指出,對年輕人買房只要問3個問題,是否買得起、住得起、付得起?只要自備款夠,其餘全部用貸款。主要是年輕人喜歡有享受的感覺,只要付得起就行,他們不要爸爸的老賓士,而要新的1500 C.C.小車。

他強調,年輕人買房的消費觀念改變中,過去人買房要天長地久,買了房就住一輩子,並成為小孩子的故鄉;但現代年輕人卻把房子當消耗品,有好的、新的房就換房,既然是消耗品就有折舊,房子舊了就會折價,房子新的當然會漲,因此現代人住多大、住哪裡都是可以隨時改變,不再一成不變。(中央社)

北台房市持續盤整 買賣進入耐心消耗戰

房市研究單位住展雜誌統計第2季北台灣新成屋和預售屋房價,發現新北市和基隆市房價溫和小反彈,新竹近一年來房價最強勢;宜蘭和桃園走弱,宜蘭一年不到補跌1成。

住展雜誌企研室經理何世昌認為,北台灣新建案市場因賣壓仍大,短期內還無法擺脫盤整修正格局,多數縣市價格仍在盤整,對買賣雙方都是一場耐心消耗戰。

何世昌表示,北台灣第2季房價以基隆市走勢最凌厲,成交均價走高至每坪新台幣19.6萬元,較首季上漲0.4萬元、季漲約2%,中止連2季下跌。基隆房價走升的原因,主要是新釋出的建案和高價景觀宅成交價較高拉抬,其餘建案買氣平淡,價位多維持平盤不變。

新北市第2季房屋均價約每坪38.2萬元,較首季漲約0.5%,年比則小跌約1.8%。何世昌指出,新北市第2季房價小反彈,但最新房價與2013年首季相同,房價等於回到5年前水位。

新竹地區第2季房價回落至每坪22.6萬元,較首季下挫0.4萬元,季跌約1.7%。雖然新竹房價中止連3季上揚,但近一年來房價仍上漲約2.7%,是近一年來北台灣房價最強勢的地方。

相對西部縣市的房價小反彈,東部的宜蘭房價卻在補跌中。宜蘭第2季房價進一步挫低至每坪21.6萬元,季跌約3.1%,年跌幅擴大至約9%。北台灣其他縣市以3到4年房價跌幅約1成,但宜蘭只花不到一年,就已經跌了快1成,補跌非常明顯。

另外桃園第2季房屋均價每坪22.2萬元,較首季下跌0.2萬元、季跌約0.89%、年跌約0.45%。何世昌說,近一年來桃園房價緩步下滑,雖然第2季跌幅不大,但成交均價已創下修正以來新低,與北市連袂破底,是北台灣房價最弱的縣市。

至於台北市第2季房屋均價相對疲軟,呈狹幅震盪。第2季房價每坪約82.5萬元,較首季下跌0.4萬元、季跌幅約0.48%,年跌約1.43%。何世昌說,北市近一年來房價跌幅相當小,幾乎接近無感,但其實已經創下反轉以來新低,且連二季破底,下跌主因是餘屋持續降價,但新釋出的建案價格卻走高。

何世昌強調,北台灣新建案價格仍維持盤整修正趨勢;在房價修正期通常是買方市場;不過,這一波房價修正至今,加上低利率(低成本),目前房價決定權似乎仍在賣方手上,賣方對價格的主導性仍高於買方,這與過去經驗大不同,也成了台灣房市的新生態。(中央社)

房價太高買不起 中華信評:長期恐下跌

中華信評表示,台北市房價所得比15倍,遠高於新加坡、東京的4.5倍至5倍,逼近全球房價負擔最重的香港18倍,若當前民眾對房價低負擔能力的情況長期持續下去,房價將可能下跌。

中華信用評等公司今天舉辦「2018台灣年中信用展望」發布會,中華信評企業評等部協理許立德指出,從台灣利率普遍偏低、國內經濟溫和復甦的情況來看,預期2018年至2019年不動產價格將相對穩定。

中華信評企業評等部副總經理蕭黎明說明,未來一年不動產價格將相對穩定,即房價不會有明顯的上漲或下跌。

中華信評金融服務評等部副首席分析師藍于涵進一步指出,雖然過去幾季房價出現小幅修正,但以台灣大部分人的收入來看,仍無法負擔目前的高房價。

根據內政部統計,台灣房價收入所得比在去年第2季達到9.2倍的歷史新高紀錄。藍于涵表示,台北市房價所得比約15倍、新北市約12.7倍,遠高於新加坡以及東京的4.5倍至5倍,甚至接近全球最難負擔的房價市場香港的18倍。

藍于涵說,若當前民眾對房價低負擔能力的情況長期持續下去,房價將可能進一步下跌,可能導致擁有龐大不動產授信部位的銀行業者出現資產轉弱的情況,而目前整體銀行業不動產逾放情況仍低。(中央社)

想在北市買房更難了 得15年不吃不喝

內政部營建署今天發布2018年第一季房價所得比,全國房價所得比為9.08倍,較上季略減,但台北市房價所得比為15倍、新北市則為12.75倍,雙雙較上季些微增加。

房價所得比是衡量房價負擔能力的重要指標,是以「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」而得,代表需花多少年的可支配所得,才能買到一戶中位數住宅總價;坊間常以「買房得不吃不喝多少年」來形容,當數值越高、表示房價負擔能力越低。

今年第一季全國房價所得比為9.08倍,而貸款負擔率、也就是每月付的貸款占家戶可支配所得的比重為37.25%,雙雙較上季減少,顯示房價負擔能力有提升,但仍維持「略低」等級。

雙北市房價高居全台之冠,房價所得比也長期維持10倍以上的水準;進一步觀察貸款負擔率表現,台北市貸款負擔率為61.54%,較上季微增,新北市貸款負擔率為52.30%,同樣較上季些微增加,等於每月的可支配所得有超過一半花在繳房貸上。

營建署指出,雖然台北市與新北市的房價負擔能力相對較低,但雙北長期的房價負擔能力相對穩定。

房市處於盤整階段,儘管短期數據易有波動,營建署表示,從長期趨勢來看,全國及縣市房價負擔能力變化趨勢已經相對穩定,且近一季全國與台中市、台南市及高雄市房價負擔能力均有所提升。(中央社)

買房殺價不手軟 北市3高價區出價7折起

房市研究單位住展雜誌統計,大台北新成屋和預售屋6月議價率最高前3名為松山、中山、大同三區,平均議價率約2成。住展表示,這3區新建案開價高,購屋人出價可從7折、75折起。

住展雜誌統計,以今年6月統計資料來看,松山區為大台北議價空間最大的行政區,今年6月新建案每坪平均開價新台幣156.1萬元,平均成交價為119.8萬元,議價率為23.26%。

議價率第2高的中山區近年來議價率多維持在2成多。中山區6月建案每坪平均開價為124萬元,平均成交約95.2萬元,議價率約23.23%。

大同區6月建案平均開價每坪92.1萬元,平均成交落在73.4萬元,議價率約20.32%。

住展雜誌企劃研究室經理何世昌表示,今年以來大台北地區新建案平均議價率持續收斂,但仍有少數區域議價率居高不下,關鍵原因在於當地建案普遍開高價,但成交價若拉抬不動,議價率就容易增加。

何世昌指出,松山主要讓利的區域集中在八德路四段、饒河街、松河街到塔悠路一帶,尤以饒河街與松河街最大,甚至有建案最低成交價僅60萬元出頭,價位比蛋白區還低。由於松山區業者讓利,建案為求成交,紛紛降低成交價,但普遍未調降開價,所以議價空間才會大。

至於大同區往年議價率大多維持在16%至17%左右,今年來卻快速竄起,首度突破2成,原因是今年以來釋出部份建案開價偏高,甚至高過中山區和中正區,成交價難撐,因此議價率才會拉升。

他舉例,雙連站、民權西路站周邊建案,數個建案平均開價每坪破百萬元,價格比中正區古亭站週邊還高。雖然建商勇於開價,但消費者也殺價不手軟。

中山區乍看之下議價率似乎偏高,但對中山區而言屬正常狀況。若與去年同期相比,中山區議價率其實是稍微降低,而非上揚。

何世昌指出,議價率可當作購屋者殺價的參考,若議價率超過2成,購屋人一開始出價可從7折、75折談起,然後再慢慢往上加價;若議價率只有1成多的區域,則從8折、85折談起,相對符合常理和行情。(中央社)

上半年使用執照10年高 房市新舊案恐打價格戰

房仲依內政部資料,今年上半年核發房屋使用執照創近4.6萬棟的10年新高,其中新北量最大,宜蘭縣增幅最多。房仲提醒,成屋與預售案的價格戰可能更白熱化,大案量區賣壓挑戰大。

今年上半年核發使用執照創下4萬5898戶,創下10年新高;其中新北市1萬1347戶最多,年增26.7%;台中市5188戶居次,年減7.5%;第三是台南市5136戶,年增36.2%;台北市2491戶,年增33.9%。

若以增幅來看,宜蘭縣1142戶,年增108.8%最多;新竹縣2279戶,年增93.8%居次;新竹市777戶,年增43.6%第三。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,房地合一上路後,建商與民眾態度觀望,而今年建築執照和使用執照等兩大指標回春,顯示建商態度樂觀,以及市場上前兩年個案陸續釋出。值得注意的是,使照出現爆量,是否會對近年重大推案區產生新舊案互相擠壓的狀態。

郎美囡表示,宜蘭與新竹前幾年供給量不少,因景氣表現不佳,個案交屋速度放緩,也有業者改採先建後售,時至今年出現明顯成長;新北市前兩年萬案齊發,這兩年陸續交屋,使照增加並不意外;台南忽然爆量,應與區域有特定大規模交屋有關;北市在房屋稅等負面因素排除後,告別交屋陰霾,使照量大增3成。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,在建照與使照雙創近期新高下,成屋案與預售案之間的價格戰可能更白熱化,甚至在重案區形成賣壓,將會是一大挑戰。(中央社)

三鶯線拉升 房仲:三峽、鶯歌房價趨近合理

捷運三鶯線正在施工,有巢氏房屋資深研究員陳金萍指出,軌道建設多半拉升沿線房價,三峽、鶯歌房價屬雙北低檔,仍在受薪階級可負擔範圍,房價趨近合理。

陳金萍表示,捷運三鶯線全線12站名於7月中旬確定,工程也如火如荼進行中,預計民國112年完工通車。三鶯線起點為土城頂埔站,總長14.29公里,北可接軌板南線,往南則保留未來延伸至桃園八德地區。

有巢氏房屋分析,捷運三鶯線與桃園綠線銜接轉乘,將可串聯桃園國際機場、高鐵及台鐵,讓公共運輸系統間的轉乘無縫銜接,未來完工通車後,將可促進土城、三峽、鶯歌地區文化、觀光及都市發展。

陳金萍說明,捷運三鶯線沿線行經的數個生活圈都已具雛型,預期將串起土城工業區、三峽舊市區、北大特區、鶯歌舊市區及新北與桃園交界的鳳鳴重劃區。

有巢氏房屋根據實價登錄資料統計,以捷運站周邊方圓1000公尺範圍內做篩選,捷運三鶯線各站2017年至2018年6月交易量以龍埔站居冠,共有1386筆交易。

統計也顯示,三鶯線沿線各站點房市交易量前幾名,正好都與當地前幾大生活圈所在區塊不謀而合,顯見生活機能較完善的生活圈吸引民眾青睞購屋,加上捷運利多優勢加持,推升交易熱度。(中央社)

北市各區均有1200萬以下宅 但須考量生活成本

房市研究單位住展雜誌統計研究發現,北市12個區都有新台幣1200萬元以下新建案可買。但專家提醒,有些建案位置較偏僻,民眾最好將生活成本整體考量進去。

據住展雜誌統計,台北市12個行政區線上銷售中的新建案(含商、廠辦),每個行政區都有1200萬元以下的低總價產品。其中,總價門檻相對高的是信義區,最低門檻約1200萬元;門檻最低的是松山區,僅需458萬元。但扣除地上權、使用權產品,則門檻最低的是內湖區,入手價約728萬元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,松山區「潤泰代官山」銷售25年期使用權商辦,最低總價僅458萬元,是北市所有銷售中建案總價最低者。但若扣除地上權、使用權產品,則總價最低的是內湖的「富御苑」,14坪房型成交價估約728萬元。

其他各行政區最低總價在千萬元以內者,還有士林「硯藏」、萬華「隱苑」、北投「陽明峰匯」(廠辦)、文山「敦南樂高」。

至於中正、大同、中山、大安、信義、南港等六個行政區,建案產品最低總價介於千萬元至1200萬元之間。其中,總價稍高的是信義區「豐裔」,15坪房型估約1200萬元,比最低總價的內湖「富御苑」高出近500萬元。

何世昌表示,總價低於千萬元的行政區,以文山、士林、北投、內湖、萬華蛋白區居多;總價逾千萬元的行政區多為中正、中山、大安與信義等蛋黃區。但觀察市況,這類低總價建案銷售成績好壞,與蛋白、蛋黃行政區關聯性較小,跟路段關性較大。

若新建案位在行政區的鬧區,買氣通常較旺;若位在離行政區偏遠路段,則銷售期會拉得很長。顯示民眾買低總價房子,大多偏好機性能較好的路段。

與台北市房價相比,北台灣其他縣市房價顯得更加親民。住展雜誌另統計,除北市外,北台灣各縣市銷售中建案的最低總價,均落在百餘萬元到300多萬元,尤以桃園龍潭「石門雲品」總價最低,13坪房型廣告戶僅需188萬元。

何世昌提醒購屋人,北市購屋預算千萬元以內買新房成家,雖然可以成真,不過有些建案位置較偏僻,民眾購屋前最好將生活成本納入總體購屋成本,才不會買了後悔。(中央社)

法拍屋移轉量上半年2549棟 創近4年同期新高

依內政部法拍移轉量資料顯示,今年上半年法拍移轉量2549棟,年增5.1%,創近4年來同期新高。房仲認為,政府打房,沒經驗的自住者不敢進場買法拍屋,直到政府不打房才進場。

今年上半年共移轉2549棟,較2017年的2425棟年增5.1%,是近4年來同期新高,法拍移轉量最低的一年為2016年2092棟,2015年為2439棟,但若與2014年的3235棟相比,整體法拍移轉量仍在低檔。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,過去法拍移轉量被視為房市景氣好壞的反向指標,但近幾年的數據顯示並非如此。整個法拍移轉量的增減伴隨不動產市場同步冷熱,尤其2016年房地合一上路、市場交易跌落谷底,法拍移轉量也一同向下,2017年從谷底反彈,

郎美囡分析,政府打房使得房市信心大減,投資性買盤縮手,缺乏購屋經驗的自用買方不可能大舉進入法拍市場,反而是確定政府不打房、市場回溫後,自用購屋人或投資人開始各處搜尋中意房屋,買方企圖在法拍市場撿便宜,因此法拍移轉量隨一般市場交易量回升。

觀察六都拍賣移轉量,上半年新北、桃園、高雄三都拍賣移轉量增加,其他三都均減少,增加幅度最大者為桃園的48.9%,移轉量最大是高雄的473棟,年增23.5%;拍賣移轉量減少最多的是台中市,移轉量221棟,年減15.0%。

郎美囡指出,桃園市及高雄市近年建設話題性高,無論航空城、軌道經濟、重劃區等議題豐富,投資性比例較高,買方觀望時間較長,且不願追價,法拍市場的熱度反而提高,至於台中市近年人口正成長,躍居全台第二大都會,且台中市議價彈性仍在,因此在一般市場交易比例較高。(中央社)

殺很大!房貸利率最低1.62% 史上次低

房貸利率溜滑梯,從7月份央行公布的五大銀行新承作房貸利率來看,平均利率為1.62%,創下史上次低,甚至能用「殺到見骨」來形容,也因為銀行殺低利率搶房貸戶,不少購屋族發現,財政部的青年安心成家方案不再是最划算的購屋選擇,今年以來房市利多頻傳,是不是意味著買房時機到了呢?專家說購屋不能只看眼前的小利,未來能不能負擔得起才是重點。
屋主陳先生:「當初像我們就很喜歡這個陽台,因為像平常我的習慣就是可能會種種花草,這個是桂花,檸檬,而且你看檸檬有結果實。」

7坪大的陽台種了檸檬、釋迦,自家的開心農場還能讓兒子跟寵物邊跑邊玩,這是陳先生去年花了1000多萬在板橋買的房子。

室內空間37坪、格局方正,要養大型狗也不是問題,陳先生砸千萬買房,進場時不是沒考慮申辦青安貸款,但認真一算....。

屋主陳先生:「它只有前面2年,我可以少付了1000多元,可是我後面的2年,後面的2年開始我每年會比我其他銀行多付了1000多元,所以等於是我前面只有快樂2年,後面我要負擔28年的高利息。」

青安房貸未必最划算,其實財政部推出的青安貸款主打前2年利率1.44%,第3年起利率調升為1.74%,過去是不少首購族的貸款首選,但如今銀行低利搶市,如果同樣以貸款金額800萬,20年期來算,青年安心成家方案雖然前2年,月繳3萬8000多,但第3年起每月貸款提高,換算總利息142萬8000多元,以民間銀行貸款利率1.61%換算,20年的總利息約136萬,比起青安房貸少付6萬6000多元。

房屋比價平台總經理葉國華:「銀行在存款很多的情況下,它為了將金額順利的把它放貸出去,所以在利率上就不斷的在降低當中,所以以致於造成現在很多買房子的貸款的利率,事實上一家比一家的便宜。」

確實,銀行利率殺很大,也讓申辦青安房貸的金額變少了,今年上半年統計約417億,相較去年同期的626億元大幅減少超過3成,那,既然房貸利率這麼低,對於首購族來說現在適合進場嗎?

政大地政系教授張金鶚:「最大的問題是,其實利率現在雖然是很低,可是大家知道利率未來會長期的開始慢慢往上走的一種上升的循環,那這樣的情況下,現在短期的利率低你進了場,結果後來利率變高了,你的負擔就增加了,根本的問題是在房價到底你覺得合不合理、會不會過高、負擔得起負擔不起,這2個才是你根本要去思考的問題。」

專家認為今年第三季有民俗月、中美關稅貿易大戰、升息疑慮攪局等,都可能影響房市後續的買氣,但房貸市場因為具有穩定收益、申貸金額高等優勢,也成為公、民營銀行的必爭之地,民營銀行瞄準首購與換屋族,公股行庫鎖定公教人員與1000大企業員工,避免放款品質下降。

房屋智庫發言人張旭嵐:「屋齡也是比較新,然後它的一個地段條件也不錯,所以它的一個放貸狀況就會比較正常,甚至比例會比較好,再加上如果我們申請貸款的是屬於千大的公司的員工,或者是他是軍公教背景的,他有很好的一個繳款能力的話,那這都是銀行目前優先要爭取的服務對象。」

說到底,貸款買房還是要貨比三家不吃虧,民眾有意進場購屋,還是要以自身經濟能力為考量,小心賺了利差、賠了價差,最後可能淪為屋奴。

8月房市買氣不旺 房仲:利空干擾多

8月房市交易碰上諸多負面因素,除了市場沒有新亮點外,選舉、鬼月和南部淹水等利空因素,房仲統計內部資料,除了新北市和台南市交易量能月增之外,全台買氣比7月萎縮7.3%。

住商機構統計今年8月全體交易量與7月相比量縮7.3%,卻年增6.3%。各區域表現上,北市月減26.8%,新北月增5.8%,桃園月減11.3%,台中月減9.7%,台南月增15.5%,高雄月減12.2%。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,5月的交易熱潮到了下半年熄火,除市場沒有新亮點吸引買方外,選舉、年改等對房市負面因素持續發酵,時至鬼月,季節性因素加上豪雨不斷,也讓買氣直接萎縮。

徐佳馨分析,今年上半年買方感受價格修正逐漸打底,購屋意願明顯增加,因此有不錯成績,不過因為話題減少,加上降價風趨緩,買方態度保守,在六都表現上,8月新北與台南表現獨強,推估為賣壓讓價因素所致,而隨著成交量增幅縮小,也可視為下半年一大警訊。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以大幅讓利外,議價空間已達極限,買方雖然期待價格修正,但是事與願違,市場雖無利多,但賣方也無壓力,鬼月買氣不旺,若要期待交易量再起,可能得等到第4季。(中央社)

年輕人近十年購屋比每況愈下 業者:警訊

房屋比價平台屋比統計發現,近一年全台20到30歲年輕人購屋比僅14.3%,台北市甚至低到7.7%;若從2009年年輕人購屋比17.6%至今更是每況愈下,這對房市和政府都是警訊。

房屋比價平台屋比彙整金融聯徵中心資料,觀察近一年(2017年第2季到2018年首季)貸款購屋者發現,全台20到30歲的購屋者僅占14.3%;以區域來看,六都年輕人購屋占比全部低於兩成,台北市甚至只占7.7%,新北市僅占11.5%。

拉長到近十年年輕人買房占比,更從2009年的17.6%緩步下降至今年首季的13%,即使今年房市逐漸復甦,但能買得起房的年輕人仍在少數,買房成長力道遠不如其他年齡層。

屋比創辦人葉國華表示,年輕人買不起房與「房價過高」和「年輕人普遍低薪」有極大關係。受到過去十年房價飆漲與人為炒作,六都房價明顯被墊高,其中雙北市特別嚴重。儘管房價自2014年高點至今下修約一成,但對想買房的年輕人仍是杯水車薪。

根據內政部資料統計,2018年首季全台平均購屋總價高達新台幣1022萬元,十年來漲幅高達54.1%。以台北來說,今年首季平均購屋總價更高達2071.9萬元,十年漲70.1%;新北市1190.2萬元,十年漲幅83.1%。

如此高房價與勞動部統計2017年30歲以下的年輕人平均月薪僅2萬9427元,年薪不到40萬元相較,要負擔千萬元等級的高房價明顯有困難。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,觀察近十年六都20到30歲年輕人房貸發現,年輕人買房占比不斷下滑,這對房市和政府都是警訊。目前民間銀行針對優質客戶的房貸利率甚至可以低到約1.6%,總繳息狀況比政府青年安心成家方案更省息,而且,民間銀行更有最長達40年的長年期房貸、3年以上的寬限期方案可供購屋者選擇。

陳傑鳴認為,目前政府提出幫助年輕人購屋的方案不夠多元與優惠,助力有限。建議政府長期拚經濟,拉抬年輕人薪資之餘,應審視市場環境,在嚴控授信風險下,先提供更多元、優惠的貸款政策,助年輕人早日成家。(中央社)

住展:北台全年推案量估1.5兆 追上大多頭水準

房市研究單位住展雜誌統計今年北台灣截至8月25日止推案量達新台幣7523.09億元,推估全年可達1.1兆元到1.5兆元。住展認為,推案量與大多頭時期相同,但能否消化成為多空關鍵。

據住展雜誌統計,今年截至8月25日為止,北台灣推案量總金額達7523.09億元,距2017年全年案量8374.13億元,僅差約851億元,超乎先前預期,估計到今年9月中,推案量就能追平去年水準。

住展雜誌統計,北台灣各縣市中,以台北市、桃園市今年推案量增加最明顯。台北市前8個月推案量約2136億元,較去年全年推案量多出343.59億元。桃園今年前8個月推案量約1704億元,比去年全年量增183.81億元。

住展分析,台北市推案動能主要來自大安、信義、中山、文山等區,4個行政區推案量均逾200億元以上,而大安與信義區爆量,指標豪宅案功不可沒,如ONEPARK TAIPEI元利信義聯勤、冠德信義兩案就占720億元。

桃園市推案風潮來自中壢、蘆竹、八德與龜山等區,且多集中在重劃區,例如中壢青埔特區、蘆竹南崁、八德廣豐與擴大重劃區,以及龜山A7重劃區,今年推案如雨後春筍冒出。

新北市前8個月案量2708.95億元,與去年同期的3846.55億元還差1137.6億元,但接下來新店、板橋、新莊等區待推案量龐大,這3區合計將近500億元,所以今年案量超越去年水準不成問題。

唯一較落寞的可能是宜蘭地區,宜蘭今年房市「價量齊跌」已成定局,前8月推案量116.86億元,應會較去年稍微萎縮。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年案量快速擴張,主要與前一波雨遮舊制搶照潮、買氣回升,以及政府房市政策轉為友善等因素有關。若「陶朱隱園」與「裕隆城」如期在年底前開賣,案量可望再大增約千億元。但今年龐大供給量,究竟會讓房市失速,還是在軌道上爬上高峰,將會是嚴肅問題。(中央社)

賣方不讓買方不追 房仲:8月房市現秋意

今年上半年房市買氣回溫,遞延性買盤出籠,部分賣家以為房價築底不願再降,買方也再度陷入觀望不追價,房仲統計內部資料,8月全台交易量均下滑,月減7%,房市開始有秋意。

永慶房產集團研展中心統計,與7月相比,全台8月房市交易量縮減7%,交易量已連續4個月下滑;若與去年同期相比則年增5%,雖然今年房市交易量與去年相比仍正成長,但成長幅度已逐步收斂,由上半年的兩位數到8月僅成長個位數。

永慶統計內部資料顯示,北市8月交易量量縮6%,新北減少8%,桃園交易衰退7%,新竹縣市下滑4%,中南部3都交易量,台中交易量減少14%,台南與高雄則分別量縮12%與6%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,今年開春以來房市買氣回溫,遞延性買盤出籠,讓前4月房市交易收紅,需求增加下,部分賣方認為房價已築底,開始堅持價格,自5月起連續4個月交易量月增率均為負成長。

謝志傑認為,房市交易量連4個月衰退,預期價格拉鋸戰不會停止,觀察7都房價變化,房價將持平或正負2%內的區間整理,持續呈現盤整格局。

謝志傑強調,8月房仲帶看量與7月差距不大,民眾看屋意願不減,但出價開始縮手,顯示民眾仍期待降價;但反觀賣方在低利環境下,房貸利息負擔輕,還能撐得住,不願讓價,價格不如買方預期;雙方對價格認知差距難以拉近,自然交易量縮。(中央社)

東京大阪新舊屋齊漲 投資人做好風險管理

日本信義引用當地研究,日本經濟成長,東京和大阪不論新屋和中古屋齊漲,且大阪市中心已出現不少投資型物件。日本信義表示,日本房市投資人應做好成本、稅費、利率等風險管理。

日本信義表示,日本國內生產毛額(GDP)連8季正成長,創下近30年來最長的連續成長紀錄,景氣持續回溫也吸引全球投資人關注日本,加上2020年東京奧運效應、大型開發利多、負利率等因素,日本不動產投資繼續升溫。

日本信義引用不動產調查機構東京KANTEI發布的數據,2017年東京首都圈新屋的價格及每坪單價雙漲。一戶平均價格為日幣5544萬圓(約新台幣1541萬元),較2016年漲9%,平均每坪單價289.8萬日圓(約新台幣80.4萬元),年漲5.7%,供給集中在較昂貴的東京都心區。

日本信義社長何偉宏表示,新屋價格上漲帶動中古屋跟漲,且中古屋成交量已超越新屋的供給戶數。統計顯示,首都圈2017年中古屋的平均價格為3257萬日圓(約新台幣905萬元),年增3.2%,連續4年上漲;平均每坪單價179.1萬日圓(約新台幣49.7萬元),漲幅雖緩但仍連續3年上漲。

何偉宏發現,大阪房價走勢與東京相同,且2017年中古屋的成交量大於新屋的供給量。資料顯示,大阪新屋平均每坪為289.8萬日圓(約新台幣80.5萬元),中古屋平均每坪115.5萬日圓(約新台幣32.1萬元);大阪市中心已出現不少1、2房小坪數投資型物件。

何偉宏提醒日本房市投資人,雖然民眾赴日本購屋很普遍,且日本對外國投資人並無特別限制,但是投資人還是要從租金收益、未來增值性等方向分析,並了解成本、貸款與否、匯率、利率、稅費規定及後續租賃管理與出售等相關事項仔細評估後,再到日本看屋購屋較妥當。(中央社)

全球最難買房! 港人得不吃不喝19.4年

香港居住環境給人印象就是又擠又小,甚至還出現臥室大小跟監獄差不多的蚊型公寓,原因就是房價實在太高了,根據美國顧問公司最新報告,香港房價所得比再創新高,指數來到19.4,大幅超過第2、第3的雪梨、溫哥華,連續第8年名列全球最難買房的城市。
香港高樓林立,住宅像鳥籠一樣密集,現在還有一種叫蚊型公寓,意思就是跟蚊子一樣小。蚊型公寓是屬於開放式設計,像囚室一般的大小,用監獄來形容一點也不為過,因為總坪數4.8坪的公寓,臥室占了2.42坪,跟香港監獄2.3坪差不多大小,但一推出詢問度卻居高不下。

根據美國顧問公司最新調查,2017房價所得比,香港大幅超過第2第3的雪梨和溫哥華,連續第8年名列全球最難買城市,跟2016年相比,從18.1提高到19.4寫下新紀錄,同時房價指數也連升20個月,換句話說,香港民眾得不吃不喝19.4年才能買得起一間房。香港市民表示,如果房子要價5百萬元,以現時利息計算要月付2、3萬,實在難以承擔。

國際地產顧問公司也指出,在經濟環境穩定,房屋供應有限的情況下,香港房價還會繼續上漲,即使台灣,平均也得不吃不喝9.35年才能買房,找個棲身之所,對現代人來說成為一件奢侈的事。

一億日圓房價 東京不稀奇.新建均價5900萬

根據最新統計,東京首都圈,一戶新屋的平均房價,已經超過5900萬日圓,創下泡沫經濟時期以來最高水準,因此現在郊區屋、中古屋,越來越受想買屋的日本民眾歡迎,成交件數雙雙在成長;就連在東京租屋,越來越多年輕人為了省錢,選擇租金便宜了將近一半,沒有泡澡浴缸的分租老公寓,卻為當地創造了新的商機!
要價超過1億日圓的豪宅,在東京市區,越來越不稀奇,因為人事成本和建材價格越來越貴,導致房價還在不斷上漲。

NHK記者:「這棟是位在東京澀谷區,還在建設中的大樓,一戶要價1億7千萬日圓,瞄準富裕的年輕世代。」

根據最新數據,截至今年六月為止,東京首都圈一戶的新建房屋平均價格,已經漲到了5962萬日圓,持續創下泡沫經濟時代以來新高,如果單以東京23區來算,平均房價則突破七字頭。

不動產經濟研究所主任研究員 松田忠司:「由於地價的上漲比較明顯,因此房價仍會維持在高位。」
不動產業者:「這間是相當受歡迎的物件。」

等房價跌,不知要等到何時,不少人則選擇買郊區的房子,像這棟位在神奈川縣,還在蓋的新建案,目前開賣的254戶新屋當中,已經有九成完成了簽約,因為撇除掉搭電車到市區要一個多小時之外,走路到最近的車站,只要三、四分鐘,價格也比市區實惠得多。

小田急不動產業者 清水徹:「在地價飛漲的情況下,要在市區內取得建築用地,其實非常困難,因此以這裡為起點,包括西側、外側地區,如果有好的地方,我們也會持續開發。」

如今這種郊區房越來越搶手,以東京周邊的神奈川縣、千葉縣、和埼玉縣來說,今年上半年合計賣出的大樓戶數,比前一年成長兩成,就連上漲幅度也超越了市區。

不動產業者:「請進,就是這裡。」

至於不想花太久時間通勤,並顧慮到小孩教育環境的這對夫妻,則捨棄了郊區新屋,剛在兩個月前,以5600萬日圓,買下了這間位在市區,但價格相對親民的中古屋,而會這麼想的不只他們,根據民間調查,去年東京首都圈中古屋的成交件數,達到3萬7千件,創下史上最高。

因此現在就有業者,推出了一款人工智慧APP,功用就是幫民眾估算,合理的中古屋價格。

APP使用者:「看了其他網站後,並沒有讓我覺得更了解,但看了這個網站,因為它一直不斷地更新資訊,讓我能了解目前的行情大致是如何,多少可以掌握一下狀況,我認為能讓我買到,比行情價還便宜的價格。」

這裡頭的AI人工智慧,學習了共十年份,東京和神奈川縣裡,所有中古屋的買賣紀錄,以這間屋子來說,AI推算出的數字是5867萬日圓,比目前實際的售價,還要再便宜一百多萬。

不動產經濟研究所主任研究員 松田忠司:「以目前這個節骨眼來說,還找不到能壓低成本面的因素,至於你說首都圈整體價格下滑,目前情況也是比較難的。」

在東京不只買房越來越難,租房也不太容易。

25歲上班族 高野萌香:「你好。」

特別是年輕人,不想在租屋上花太多錢,則瞄準了這種分租式的公寓,像這棟屋齡已經33年,一個人分到3.5坪大的房間,廚房共用,十間房卻通通住滿,因為這裡每個月的租金只要52000日圓,比行情價還便宜了三萬五,關鍵就在沒有泡澡的浴缸。

25歲上班族 高野萌香:「成為社會人之後,雖然是一個人生活,但金錢就變得很重要,所以就覺得,試一次沒有浴缸看看吧。」

不過對於每天習慣泡澡的日本人來說,也有替代方案,因為只要走幾步路,附近就有一間公共澡堂可以好好放鬆身心,而這種新的租屋趨勢,也帶出新的商機,像是在上個月成立的這個新的租屋網站,上面開放大家搜尋的,全都是沒有泡澡浴缸的物件,點進去後,則會列出距離最近的公共澡堂。

不動產業者 鹿島奈津子:「民眾因為便宜入住,讓前往公共澡堂的人變多,進而在這生活圈形成一個良好的循環,而這也是我們的終極目標。」

不管買房還是租房,在大都市生活越來越不易,平民百姓省錢之餘,也盡可能維持生活品質,新的生活型態也帶來新商機。

疑假買屋真詐騙頻傳 檢警組專案小組偵辦

民眾向時代力量立法委員黃國昌陳情反映,房屋買賣爭議案件頻傳,疑有「假買屋真詐騙」情形。對此,內政部警政署刑事警察局打擊詐欺犯罪中心表示,檢警合作組成專案小組偵辦中。

黃國昌與「假買屋真詐財受害人自救會」今天在時代力量立法院黨團舉行記者會,指出超過50名賣房者向自救會求助,呼籲檢警重視,以免這類案件持續增加。

黃國昌表示,陸續收到民眾投訴,發生有聲稱買房者先向房屋所有人付出2成訂金,之後要與賣方完成房屋過戶。當房屋完成所有權移轉,賣屋者還沒有拿到8成尾款時,買屋者卻已將這房屋拿去向地下金融業者借錢,設定高額抵押權。

他說,目前已知50多名賣屋民眾的案例全部遭遇都是如出一轍,手法一模一樣。

黃國昌指出,在這類案例中,聲稱買屋者還會使用「兩面手法」,虛意要與賣屋者進行所謂民事和解,他質疑,這會不會是創造民事糾紛的外觀,包裝犯罪行為。

記者會上,有幾名目前正陷入這種不利情境的賣房者出席表示,他們已經報案告發,這不是單一個案,希望檢調併案偵辦主持正義,也提醒社會大眾防範這情況。黃國昌也要求警政署提供報告,說明同類型案件目前各分局受理狀況、偵辦進度。

與會的警政署刑事警察局打擊詐欺犯罪中心副隊長兼股長王琮聖說,此案由士林地檢署指揮,刑事警察局及台北市政府警查局組成專案小組積極偵辦中。(中央社)

詐貸上億!薔薔爸控購屋詐欺 4嫌遭聲押

藝人薔薔的爸爸,日前召開記者會,指控一名代書涉嫌騙屋詐貸,而且有10多名屋主也受騙上當,金額高達1億5千萬,五號晚間,檢方發動搜索,約談10人到案說明,扣押11間房產,複訊後,將代書等4人向法院聲請羈押,但事務所陳姓姓負責人仍在逃,全力追緝中。
凌晨時分一群人快步走出地檢署,面對記者提問不發一語,他們疑似涉嫌買屋詐騙,檢調5日晚間兵分九路搜索,拘提約談10人,查扣11處房產。

記者vs涉案男子:「請問是李先生嗎?有承認騙人家房子,還有詐貸嗎?」

揭發整起案件的,就是前黑澀會美眉薔薔的爸爸林茂樹,他指控位在大龍街地這間事務所,一名沈姓代書看準屋主不懂法律,協調和人頭買家簽約,對方付2成押金當頭期款,辦理過戶後,立刻向民間借貸公司抵押,接著人間蒸發,遲遲不付尾款,賣家這才驚覺上當。

福利汽車董事長林茂樹:「我們今天受害人這麼多,通通是沈姓代書把我們拿去過戶的,結果都是人頭戶,拿去過戶(房屋)拿去地下錢莊借錢。」 

檢方初估目前共有13人受害,詐騙總金額高達1億5千多萬,事務所實際負責人陳姓主嫌,過去就曾找假買家簽約,竄改契約內容向銀行詐貸,去年被依詐欺罪起訴後,沒想到以相同手法繼續詐騙,事件爆發後,事務所掛名負責人朱姓男子,辯稱是公司營運不良,沒辦法付給13位民眾,上億元的尾款不是故意詐欺,沈姓代書則表示,自己只負責過戶,對買賣細節全都不知情。

複訊後檢察官認為,朱姓負責人沈姓代書和業務經理等4人,涉有重嫌,聲請羈押禁見,至於實際負責人陳姓主嫌,目前仍在逃,檢方已限制出境、出海,目前正全力追緝中。

仲介搶房、壟斷 北京房租暴漲

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】
最近,北京房租不斷瘋漲,尤其今年漲幅更大過往年的上漲幅度。有北京租房者表示,月租金在近兩個月就漲了500到1500元(人民幣,下同)不等,更抱怨房租上漲太快。業界相關人士認為,代理商搶房,以及過半房源被壟斷,是導致北京房租上漲的原因。
不少畢業生反映,近期北京房租上漲太快,漲幅在月租金500到1500元之間,尤其一個月內漲價800元、1000元的情況很普遍,一名畢業生小雪(化名)就表示,從5月開始看租房網站,在北京雙井附近的一個單間,5、6月的租金在2600到2800元,而7月中已經漲到超過3000元,最後租了三房戶型中的一間13平方公尺(約4坪)的臥室,月租金3290元,外加10%的服務費。
租賃機構控制房源
對此,中原地產首席分析師張大偉表示,目前大陸租賃市場有超過一半的房屋被各種租賃代理機構壟斷,很多大小型仲介、甚至個人都加入房屋租賃市場,北京很多地區已經很少有一手房東,房屋基本上都透過各種大大小小的仲介對外放租,其中,最大的租賃機構已控制幾十萬套房源,是造成租金上漲的原因之一。
根據公開資料顯示,鏈家自如總共擁有房屋40萬間,北京、上海、深圳、杭州等地已有超過100萬租客;蛋殼公寓從2015年創立至今,已進入北上廣深等8地,管理超過17萬間公寓;而去年底,我愛我家房地產經紀旗下公寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋套數。
張大偉更指出,仲介瘋搶房源是租金瘋狂上漲的另一個原因,這些仲介經營的長租公寓生命線就是打掉客廳再隔出一間房租人,「但這是違法行為」,因此,許多業者進入市場搶房。他表示:「沒有多一間房間做差價,租賃市場就沒有任何價值」。
調控房價嚴防租不起
而針對北京租金爆漲的問題,中國財政科學研究院應用經濟學博士盤和林認為,租房是買房的替代品,作為替代品的房租價格大幅上漲,必然影響「租住並舉」的房價調控策略與效果。只有房租和房價控制在合理範圍,才算得上房市真正實現軟著陸,必須嚴格防範「租不起」的情況發生,如果等到民生及城市創新都沒有「替代品」,就真的沒有退路了。

2018年9月14日 星期五

馬蘭律師提醒買家:購買合作公寓及康斗需注意事項

座落於法拉盛百利大廈的馬蘭律師擁有美國法學博士學位,及紐約、新澤西州執照,近20年豐富的法務經驗,專業辦理各類地產交易,如短賣、法拍屋、空地買賣、房契過戶及轉名,以保護客戶利益為優先原則,成交率高深獲客戶好評與信賴。
馬蘭律師表示近幾年由於華人社區的房價居高不下,有許多華人便選擇購買合作公寓,所以合作公寓變得熱門和搶手。但是合作公寓並不屬於不動產,買家將擁有的只是合作公寓公司的股份及居住權。
馬蘭律師提醒買家在購買合作公寓時需注意以下幾點:(1)查看合作公寓過去3年的財務報表,主要是注意幾項大的開銷,是否有突然大幅增漲的現象? (2)也最關鍵的一點,需瞭解合作公寓本身是否擁有該土地或是租賃,如果是租用的土地,馬蘭律師會建議買主放棄購買,因為當土地的租約期滿,合作公寓則必須歸還。(3)如果是透過sponsor sale購買的單位,雖然是無需和管理公司面談,手續上也較簡便,但同時也要確認這些sponsor的股份不能超過該大樓的5%,如果超過5%,有可能銀行不給貸款,合作公寓公司也可能被sponsor這些大股東操控。(4)就是買賣時需要支付的flip tax(轉手費),每棟合作公寓不盡相同,所以在購買前除了知道房價外,還需要了解實際上公寓公司所收取flip tax及維持費和雜費等支出。
康斗和合作公寓在外觀上沒有分別,但是前者屬於不動產。由於多在大樓裡面,因而在公用的範圍上會有些限制。康斗和合作公寓一樣需支付維持費,另外還有地稅及水電煤氣等費用。需要注意的是有些康斗的管理公司會要求買家簽一些不合理的條款,比如日後如果將單位出租,必需通過管理公司的審批,甚至還要在房租上面抽成等。買家應該拒絕簽署這些羈絆,因為絕大多數康斗(公司)本身只有一個權力,就是擁有購買單位的優先權。
雖然合作公寓和康斗相對來說價格會比獨棟房屋低,但是背後的繁文縟節真是需要請專業及有經驗的地產律師來仔細幫您檢閱及過濾。馬蘭律師電話:718-886-8508。地址:41-25 Kissena Blvd., Suite 116, Flushing, NY11355(百利大廈內)。電郵:lmlaw8888@aol.com。

大型房企搶進 陸長租公寓 躍居新資本風口

工商時報【賴瑩綺╱綜合報導】
大陸近期在相關政策利多帶動下,如萬科、龍湖、碧桂圓等多家大型房企攜帶雄厚資本湧入住房租賃市場,長租公寓成為新的資本風口。然而,在一窩蜂入主的情況下,盈利與發展趨勢不免受各方關注。專家對此認為,企業規模無論大小,有良好的管理模式,才能在行業中持續生存。
新浪財經報導,長租公寓,又名白領公寓、單身合租公寓。長期以來,大陸租房市場充斥品質不佳、隨意漲價等問題,讓機構化、品質化的長租公寓產品逐漸受租房人群青睞。另一方面,大陸官方持續抑制房地產投資,鼓勵租賃住房,自去年7月政府公布「關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知」後,長租公寓便成為資本競逐的風口。
報導援引多機構數據顯示,截至今年上半年,已有萬科、龍湖、金地、旭輝、遠洋、保利、朗詩、石榴、碧桂園、佳兆業、合景泰富、中駿置業、招商蛇口等十餘家房地產開發企業投資長租公寓業,主要模式為自行成立長租公寓品牌,或是直接拿錢投資。
截至今年3月底,大陸共有223家長租公寓相關企業成立,其中有121家企業獲融資,融資總額達126.8億元人民幣(下同)。幾筆較具代表性的融資,如互聯網創業系代表蛋殼公寓,目前已融到B+輪,近期還獲得2.04億元的資產支持證券。而擁有房產仲介背景的鏈家自如,則以40億元融資創下大陸長租公寓行業最高單次融資記錄。
另有數據顯示,截至去年底,大陸重點城市集中式長租公寓門市超2,000家,房間數量逾16萬間;分散式長租公寓房間數超150萬間。儘管如此,目前長租公寓在大陸整體住房租賃市場中占比僅為2%。
先前就有行業人士認為,長租公寓行業雖迎來資本熱潮,但健康規模化的營運模式仍未出現,未來勢必會經歷一場「洗牌」,目前也有許多體質不佳的企業被併購。大陸住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示,沒有品牌的、經營不善的、管理不當的企業將被淘汰或兼併,大而強是一種趨勢。但也不代表不會有小而強的企業,「無論大、中、小,都應該強」。

非典型修正 大台北近三年最強房市區令人意外

市調顯示,大台北近三年房市以樹林區最強,房價不跌反漲,其次為林口、深坑、新店及文山區,近三年跌幅都在5%內。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,這波房價修正為非典型修正,跌最慘的,並非供給量最多的,反而是沒有捷運,離市中心較遠的蛋白區,異軍突起,表現讓人跌破眼鏡。
根據住展雜誌統計,和2015年1月比較,大台北主要行政區房價大多明顯回修,跌勢最重的是板橋區,建案均價從一坪61萬,下滑至48萬元,跌幅逾二成;其次為八里,淡水、永和、五股、中和、萬華,跌幅都在一成五以上。
唯一沒跌的,是樹林區,2015年均價一坪29.6萬元,目前一坪30.3萬元,一坪小漲0.7萬元,漲幅2.2%。
何世昌表示,樹林區位處外圍蛋白區,目前沒有捷運,題材也不多,近三年房價唯一不跌,反而上漲,令市場意外,
主要原因,是這幾年買氣低迷,為吸引購屋人目光,各地都有不少建案降價讓利,樹林區建案銷售也不理想,但因供給量不多,且集中在市中心,建商多採取以拖待變策略,沒人開出降價第一槍,甚至有人開出新高價,房價因此一直撐在高點。
林口建案多,供給量大,近三年平均房價僅微幅下跌3.6%,排名大台北抗跌第二名,也令人訝異。
何世昌分析,林口近年房市表現兩極化,距離捷運站較遠的後段,這兩三年房價下跌不少,但是前段,由於有捷運通車、大型商場開幕等題材支撐,預售案價格仍持續上揚,加減之下,因此平均房價呈現微跌。
深坑近三年房價下跌3.8%,排名抗跌第三名。主要是深坑這幾年推案很少,區內在售建案大多只有兩個,房市不好,房價漲不上去,但因建商沒有競爭壓力,也跌不下來。
新店近三年房價下跌4.4%,名列抗跌第四名。何世昌表示,新店先前跌幅不小,近一年由於央北重劃區反應熱絡、安康地區房價明顯回穩,跌勢縮小不少。
文山近三年房價跌幅4.8%,排名第五,也是北市唯一入榜前五名的行政區。何世昌表示,文山區在北市屬於低價區,先前房價漲勢相對溫和,不少品牌建商看好區域房價優勢,進場推案,讓區域房價獲得支撐。

紐約豪華共有公寓退燒 降價求售

紐約市的豪華公寓銷售今年上半年大幅下降,許多賣家是靠降低售價來達成交易。紐約房地產經紀公司Stribling夥伴公司的經紀人亨克爾斯認為,降價出售是市場的自我調節,是對近年來房價過高的一種反應。
與去年上半年相比,價格逾500萬元的公寓銷售今年同期下跌31%,集中在共有公寓,包括新建公寓在內,豪華公寓的市場供應增多。
與此同時,價格逾500萬元的豪華合作公寓銷售,今年上半年卻比去年同期增多10%。去年上半年是自2013年以來,合作公寓銷售最疲軟的時期。買合作公寓買的是合作公寓公司的股份,而不是產權,包括中央公園附近豪華建築裡的合作公寓。
經紀人認為,合作公寓今年上半年的銷售增加,反映出在買方的堅持下,賣方情願放棄謀取暴利的夢想,觀察高檔公寓銷售趨勢的經紀人唐娜·奧爾珊說,這是賣方認清了現實。
豪華公寓的價格2014至2015年大幅上漲,但此後一直在較低水平上徘徊,許多銷售是大幅降價後才得以成交。如在翠貝卡區北Moore街11號新建的公寓樓,一套高屋頂、帶陽台的複式結構五臥公寓,2014年1月首次以4000萬元上市求售,但此後連續降價三次,最後為2250萬元,成交後在市府登記的售價是2000萬元。
合作公寓和共有公寓的中位價格,今年上半年比去年同期都有所升高,但許多公寓的價格在過去兩年下降10%到20%,尤其是合作公寓。
豪華公寓的價格下跌始於2016年,經紀人歸咎於政治的不確定性。經紀人認為,買房人對買豪華公寓猶豫不決,主要是聯邦稅制變化後,可能導致擁有房屋的成本加大,而面對紐約州的高稅賦,擁有房屋可以獲得的州稅抵稅也有所減少。
許多紐約富豪是在金融領域工作,房市與股市一樣,也是上下起伏。但專家指出,如果沒有股市崩盤等災難性的事件,房屋價格下跌的現象並不常見。Stribling公司的經紀人亨克爾斯說,這顯然是市場對房屋價格過高做出的溫和調節。

整治租賃亂象 陸料推調控方案

旺報【特派員吳泓勳╱上海報導】
近期大陸長租領域房企挾帶資本優勢爭搶房源,包含北京等城市出現明顯哄抬租金情形,大陸清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,從民生屬性看,租金重要程度更大於房價,官方應加強租金管理、建立租賃市場監管體系,增加平價房源供給。中原地產首席分析師張大偉則指出,近日約談自如等長租機構顯示出官方態度,預計對租賃市場的調控政策將很快推出。
據大陸《時代周報》報導,住建部正加快建立對地方政府的房地市場評價體系並進行細化,這意味「房價」不再是唯一指標,未來連同租房市場、共有產權房的居住滿意程度,都可能成為評價地方政府調控房市績效的參數。
事實上,北京市住建委等部門日前約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業,提出「三不得」和「三嚴查」要求。例如不得以高於市場水平租金或哄抬租金搶占房源,並會就哄抬租金等擾亂市場行為進行嚴查。
約談過後,北京10家主要住房租賃企業負責人也隨即集體承諾,將落實官方建議,不漲租金,並拿出合計超過12萬套的存量房源投向市場。
浙江大學地產營運系研究所長蔡為民表示,這也表現出大型長租中介公司不打自招,承諾不漲租金意思就是「之前都在漲」;有多達12萬套存量房源拿得出來,也突顯之前炒作意圖。
但蔡為民也提醒,需留意租金炒作風蔓延到上海等其他城市,觀察上海目前租金漲幅不高,這應與被掌握的房源不多有關,但如要真正避免租金被炒作飆漲,大陸官方應該建立一套完整運作體系,確保供需不出問題。

打擊炒房 住建部約談5市主管

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】
最近,大陸國家統計局公布70城房價後,很快地,大陸住房和城鄉建設部(下稱住建部)針對漲幅高的城市,展開新一輪約談行動,17日,住建部約談海口、三亞、煙台、宜昌、揚州5市政府主要負責人,要求打擊投機炒作、堅決遏制房價上漲。數據顯示,這5個城市是70城中房價漲幅較大的城市,其中,三亞月增率漲幅達3.7%。
繼今年7月底中央定調「堅決遏制房價上漲」後,15日,大陸國家統計局公布7月分70個城市房價,發現上漲的城市有65個,房價與上月相比下跌的卻只有上海、南京和泉州3個城市。而三亞、煙台、宜昌、揚州在70城市中漲幅最高,三亞更是領跑,月增率漲幅達3.7%,年增率漲幅16.5%;海口月增率漲幅2.3%,年增率的漲幅卻是70城最高,達19%。
一線城市房市趨冷
中原地產首席分析師張大偉指出,一線城市如上海、北京的房市已經趨冷,房價尤其是中古屋出現了實質性下跌,前2年房價漲幅很高的廈門、南京等二線城市也在退燒,但一些城市卻仍然表現出熱度,例如三亞、杭州等。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為,對於3個多月前才被約談,7月房價依舊走高的三亞,主要原因為海南自由貿易港政策的後續效應。嚴躍進則指出,杭州房價上漲,是因為產業結構升級、基礎設施完善吸引資金、人口不斷進入,引發居住價值提升,導致房地產市場的交易活躍。
據了解,目前三亞、海口已開始整頓房市,據海南省政府官網消息,三亞已在近期查封3個售房部,關閉其網路簽約系統,並檢查了53家房產仲介機構,已經有31家被取消經紀備案;海口的舉措則比三亞更嚴格,建立問責機制,強化「一房一價」備案管理,對價格虛高的在售專案,重新調整備案價格。
房價上漲趨勢將減弱
而揚州、煙台雖未有具體措施,但已經有相關信號。19日,揚州有關方面表示,要研究制定遏制房價上漲的具體舉措;業界也預期,煙台肯定也會大力整治市場,如果調控政策公布後,市場將迅速退燒。
針對房價上漲的問題,58安居客房產研究院首席分析師張波表示,從7月底中央政治局會議和8月初住建部會議傳出的消息來看,房價上漲的趨勢將會減弱,各地短期調控也更聚焦在對房價上漲的控制上;張大偉也認為,當前房價普漲依然存在,部分城市上漲幅度較大,預計後續調控加碼的可能性將加大。

房地產調控有成 粵房市漲幅趨穩

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】
大陸廣東省於20日召開全省房地產工作電視電話會議,部署下一階段的房地產調控工作,也再次強調必須堅決遏制房價上漲,各地區、各部門要落實好中央有關房地產市場調控工作的部署。而根據廣東省房地產行業協會發布的報告顯示,上半年廣東商品房銷售面積、銷售額與去年同期相比均下降,顯示出調控工作有具體效果。
本次會議強調,各地各部門要落實好中央有關房地產市場調控工作的各項部署,堅決遏制房價上漲,促進房地產市場平穩健康發展。
據廣東省房地產行業協會發布的《2018年上半年廣東房地產市場分析報告》數據顯示,今年上半年,廣東商品房銷售面積6562.38萬平方公尺,與去年同期比下降12.1%;銷售金額則為8333.94億元(人民幣,下同),與去年同期比下降1.4%,呈現量降價穩的態勢。
庫存方面,截至今年6月底,廣東全省商品房待售面積5221.12萬平方公尺,其中,商品住宅待售面積2576.61萬平方公尺。商品房待售面積比去年底增加232.54萬平方公尺,其中商品住宅待售面積則增加了161.86萬平方公尺。
近3年廣東商品住宅待售面積持續下降,但今年上半年低位回升,對於平抑房價過快上漲有積極意義,從銷售面積、銷售額及庫存來看,意味著廣東省房地產調控工作,有實際影響及效果。
展望下半年,《2018年上半年廣東房地產市場分析報告》指出,目前廣東各地商品住宅的供求關係基本上已平衡,且近一年多來房貸利率持續加碼,對於市場需求的釋放呈現日益明顯的抑制作用,預計下半年商品房銷售量年增率將繼續保持負成長,房價漲幅將趨於滑落。