別人又老又窮 桃園這裏人口卻暴增

各都淨遷入人口量體，向來被視為當地房市發展、活絡的重要指標，根據東森房屋研究中心彙整六都地政局遷入、遷出資料，統計出淨遷入人口數據。發現近6年桃園市成為全台人口吸力最強的都會，過去北部房價偏高應是主要推力，讓桃園2015年衝上淨遷入3.67萬人，2018年雖減少，但也仍有2.3萬人水準，站穩六都人口淨遷入冠軍。

其中，桃園市又以中壢區淨遷入將近4900人最多，其次桃園區4542人、八德區3196人、龜山區2115人、楊梅區1925人。東森房屋研究中心經理于靜芳表示，桃園區、中壢區2區去年房市交易量每月有600至700棟水準，而桃園市平均年齡僅38.6歲，也是六都最年輕，成為產業、購屋消費的重要動力。

效法台日 新加坡續推槓反ETF

證交所研究亞洲國家的資本市場動態時指出，新加坡交易所新建一 個「被動式集合投資計畫(類似ETF)、開放型基金結構」的商品網 頁已經上線，睽違近8年，正準備推廣槓桿反向ETF的上市，將能與其 他資本市場競爭。
據研究指出，新加坡交易所董事認為，由於槓反ETF具有放大報酬 或取得反向報酬的設計，在包含亞洲在內的多個市場大受歡迎，也已 在日本及台灣看到這些商品的成功，認為把亞洲交易時間內可交易的 當地市場指數作為ETF追蹤標的時，十分具有發展潛力。
 
新加坡於2009年上市亞洲第一檔反向ETF，但因投資人保護考量， 其後即不再發行新的反向ETF商品，但因反向ETF商品可在指數下跌時 ，提供投資人獲利管道，新加坡金融管理局的最新準則將槓反商品歸 類為特殊投資商品，要求投資人須提出具足夠財務知識證明，可以是 大學主修財務學歷、專業經驗或通過一項線上考試。
 
新加坡及香港正尋求經由推出已在日本、台灣及韓國成功發展的新 種ETF，在持續擴大的市場中獲取更大的市占率。根據彭博統計，台 灣從2014年起推出的槓桿ETF，目前資產規模已逾48億美元。國泰投 信總經理張雍川也指出，槓桿型及反向型ETF的日成交金額占比已超 過台灣整體ETF市場的一半。
 
除了作空中國市場的商品須經新加坡金融管 理局核准外，新加坡的 新規定允許追蹤當地或國外指數的槓反商品上市，若發行人事前進行 溝通，新加坡可准許槓桿倍數3倍以上的商品上市。而香港則先在20 16年2月開放追蹤國外指數的槓桿型及反向型商品上市，2016年12月 再開放追蹤國內指數的槓反商品。<摘錄工商>

營業員接單應核實客戶身分

證交所券商輔導部表示，近期接到投資人陳情證券商有違規情事， 經派員對該證券商查核，發現營業員有受理非本人或未具客戶委任書 之代理人買賣有價證券情事。
 
證交所提醒，證券商營業員於接受客戶下單買賣股票時，應確認為 客戶本人下單；如非客戶本人下單時，營業員應於接受委託下單時， 確認下單人是否為客戶簽署委任授權書受任人後，始得接受買賣委託 ，以避免違反規定且導致交易糾紛。<摘錄工商>

唯晶數位、飛躍 申請登錄興櫃

櫃買中心表示，唯晶數位娛樂公司(6626)以及飛躍文創公司(6 627)都已在上周五(24日)申請登錄興櫃股票。
 
唯晶數位娛樂公司董 事長兼總經理許書綺，產業別是其他；該公司 成立於民國102年12月間，申請時資本額為2億7,645萬元，主要業務 為手機遊戲研發、代理及營運；唯晶數公司104年業績，營收8億9,4 44萬元稅前盈餘1億5,745萬元，每股盈餘16.46元。
 
飛躍 文創公司董事長王國信，產業別是其他；該公司成立於民國1 00年4月間，申請時資本額為2億1,175萬元，主要經營業務為肖像商 品設計銷售與肖像展覽；飛躍公司104年業績，營收1億5,350萬元， 稅前盈餘1,598萬元，每股盈餘2.26元。<摘錄工商>

交易資料 併一般時段揭示

在期貨市場增加盤後交易時段後，每日交易時段區分為一般交易時 段及盤後交易時段，期交所每一交易日僅於一般交易時段公告每日結 算價，同時進行結帳作業，故盤後交易時段相關交易及結算作業，除 另有規定外，於次一一般交易時段辦理。
以臺股期貨為例，一般交易時段交易時間為上午8時45分至下午1時 45分，盤後交易時段交易時間則為下午3時至次日凌晨5時，台股期貨 盤後交易的相關資料，將於隔日一般交易時段揭示。 

期交所表示，期貨市場盤後交易制度是參考國外交易所作法，每日 交易及結算作業以一般交易時段收盤為劃分點，盤後交易時段交易屬 於次一一般交易時段，與證交所施行的盤後定價交易，其買賣與當日 市場交易時間成交買賣，合併編製交割計算表的方式不同。
 
在即時行情揭示部分，盤後交易時段與一般交易時段的委託與成交 價量資訊分開揭露。期交所現有行情資訊網站已在一般交易時段提供 成交行情、未成交之最佳五檔價格與數量以及當盤開盤價、最高成交 價、最低成交價及參考價，未來在盤後交易制度上線後，盤後交易時 段與一般交易時段資訊會分開揭示。
 
另外，在期交所網站交易資訊揭示部分，交易人可自行篩選查詢一 般交易時段或盤後交易時段的行情表，將分別揭示一般交易時段及盤 後交易時段之開盤價、最高價、最低價、最後成交價等資訊，另在交 易資料統計方面，每日盤後交易時段交易資料將併入次一交易日一般 交易時段的交易資料合計，故未來盤後三大法人交易資訊亦將併入次 一一般交易時段揭示。 <摘錄工商>

審視投資需求 選擇匯率商品

中國信託證券總經理林明杉認為，近年期貨市場新商品不斷推出， 期交所透過期手交鋒爭霸賽讓投資人了解商品特性，臂助成交量逐步 放大，市場發展將更上層樓；林明杉也根據投資人不同需求與屬性， 將東証期貨與匯率類期貨推薦給投資人。
 
在匯率類商品部分，林明杉認為，本次爭霸賽的競技商品包含美元 、人民幣、歐元、日圓，皆為全球主要貨幣，投資人可藉此參與避險 。且透過數據顯示，去年國人赴日共430萬人次，至大陸旅遊也高達 370萬人次，當行程確立，可以期貨商品鎖住匯率，讓旅遊更盡興。
 
對於期貨操作稍有經驗者，林明杉建議鎖定東証期貨，因為老手相 對熟悉股票交易，對於分析與預測股價指數波動也較為擅長，加上東 証期貨交易量大，將有獲得報酬的機會。林明杉也提醒投資者，因為 期貨的高槓桿特性，在操作時切記「風險控管」。
 
中國信託證券除了積極響應期交所推出的政策與活動，也自辦競賽 讓投資人了解期權商品，「捕捉納智捷」的活動應運而生。新、舊客 戶只要在每月達到一定的成交口數，就能有機會抽納智捷轎車，林明 杉期待透過此方式，活絡期權商品。
 
上周報名戶數排名第4名、成交口數第10名；活動期間報名戶數 第18名、交口數第12名。<摘錄工商>

台股盤中-外資挺、內資收手 萬點拉鋸戰恐戰到清明

台股今 (28) 日持續陷入膠著，大盤早盤開漲，新台幣盤中走升 1 角，攀升 2 年半新高，是亞幣中最強，引熱錢入台，外資續加碼氣氛濃，台積電、鴻海龍頭股撐盤，但 OTC 中小型個股出現漲多拉回、獲利了結情形，主因季底作帳行情逼進尾聲、清明連假前夕，內資態度轉為保守。

台股受到美光、蘋果股價上揚，蘋概股新應用看俏，3D 感應、虹膜辨識、LED 有機發光二極體的個股獲得買氣。鴻海、台積電等龍頭股今日扮演撐盤要角；集團股包括台塑集團、泛鴻海集團等，亦給予助力。

政府前瞻基礎建設題材加持，太陽能概念股、節能股，今日整齊上揚；電動車題材，供應鏈題材也同樣喜洋洋；網通族群，5G 題材熱。

儘管龍頭股買氣不弱，但櫃買市場內資獲利了結情況，先前表現亮眼的中小型個股，出現漲多拉回的修正，今日台股盤中最高來到 9924 點，力守 9900 點，到底何時能攻上萬點，有分析師指出本周若攻萬點無望，就得等到清明節後；而就算順利站上萬點，能否站穩，也是觀察重點。

花旗環球證券台灣區研究部主管谷月涵認為，台股有 3 大利多，都有利推升台股高點，像是外資續買台股、新台幣升值伴隨企業獲利強、一般投資人也回到股市市場中，他並看好台股高點可推升到 11500 點。

房市2016代表字 冷稅慘悶亂全出籠

（中央社記者韋樞台北7日電）延續2015年的「等」待，2016年的房市似乎還在等，好房網也針對網友進行2016年房市代表字調查，結果「冷」、「稅」分居前兩名，排名前十的其餘代表字還有慘、悶、亂、望與撐等。

好房網總編輯楊欽亮表示，好房網此次調查先提出54個跟房市有關的代表字，其中不乏2015與2014年網友開放填寫的代表字，但54個字分配平均，每個字都有人投票，甚至2015的代表字「等」，也一度領先各字，差一點讓網友們又再度「等」了一年。

不過，最後2016年的房市代表字網路投票，如同大家預測的房市代表字一般，「冷」字投票超過千份；排名第二的是「稅」字，顯示房屋持有稅的高漲，讓土地擁有者心存擔憂。

另外排名前十的字中還有房市冷清的「慘」狀、相較於「冷」字，較主動的「凍」字、房市冷清所引發的「悶」、持有稅讓房市前景「亂」、儘管悲觀卻仍看好未來的「好」、再加上對未來不確定的觀「望」，以及最後還在等著「撐」的買賣家。

除了排名前十的代表字外，還有許多民眾自行提出的代表字，也都有另外一番解讀。例如「砍」字，認為賣家可以趁機砍價，趁虛而入；「破」字，網友認為價格破壞、破盤取量、業主看破；還有「退」字，認為預售屋市場退戶多，買家可以退一步用租。

最後還有「僵」字，認為價格不上也不下的僵持著；網友所提出的多半是負面的字眼，整體看來對2016的房市少有正面看法。

楊欽亮認為台灣房市正陷入「無風興浪，無光祛暗」的恐怖狀態中，賣方不乾不脆，買方不理不睬，加上兩岸關係不見轉寰，市況冷到極點的現象不難預期。他認為關鍵都在「僵」字，除非買賣方價格認知不一致的僵局儘早化解，否則難保2017年的代表字票選，還是今年這些字出線。

11月房市風向球掉回藍燈 全年恐無綠燈

（中央社記者韋樞台北8日電）住展房市風向球9、10月好不容易亮出黃藍燈，11月過了銷售旺季，讓利新案少，來客組數和成交組數分數下調，11月分數落到31.2分，再掉回藍燈，住展估計今年燈號恐怕全年零綠燈。

據住展統計，若今年房市無綠燈，將是從103年起到今年已經連3年沒有綠燈，這也將是自有統計燈號的15年以來，房地產業最慘的一段時間。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，風向球六大觀察指標中，預售屋推案、廣告批數、來客組數與成交組數分數均下滑，議價率維持3個月的持平，僅成屋推案一項分數上揚，顯示目前房市仍然脆弱。今年以來，住展風向球分數多在黃藍燈與藍燈附近游移，未見明顯復甦的綠燈。

何世昌表示，11月預售新增案量約新台幣200億元，較10月減少逾百億元，單一案量達10億元以上的指標案為中山區「中山•雋」與「華固樂慕」、文山區「南方莊園」、三重「樹一品」等案。

雖然預售案量體減少，但新成屋增供給卻增至約900戶，單一案量逾10億元的指標案有北市大安區的「和平大苑」、內湖「環球科技大樓」、新莊「鴻邦世界花園」、土城「富世居」等案。未計入分數的餘屋戶數約600戶。

何世昌指出，11月為房市新建案市場淡季，強銷建案減少、釋出的廣告量隨之下降，11月廣告批數約2.29萬批，較10月的3萬批減約24%，廣告量縮相當明顯。

廣告量大減，再加上11月新公開的讓利案比10月少，整體來人與成交組數連袂走低。反觀大量釋出廣告建案來人卻衝高，有數個建案週來人逾百組以上，形成高低極端落差。

在北台灣各縣市銷售方面，台北市整體市況變化不大，買氣仍在谷底，只有信義區讓利案「太平洋蒔景」順利完銷，算是成績最優秀者。新北市市況變化較大，來人與成交均比10月減約 1成左右。

原成交最穩定的淡海新市鎮，逢當地秋末到冬季的傳統淡季，成交走緩。原買氣清淡的捷運新莊丹鳳站周邊因出現新讓利案「鴻邦世界花園」，使新莊成交組數大幅墊高，同時也刺激下新莊部份建案跟進降價。

何世昌指出，雖然11月中央祭出都更利多，但畢竟還未成案，且12月到農曆年前是新建案市場傳統淡季，預期12月與1月市況應難大幅成長，對應燈號落在藍燈機率較高，今年恐怕是「零綠燈」的一年。

拚業績 高市力推開發區土地標售

（中央社記者王淑芬高雄8日電）不動產房市退燒，高雄市土地交易也降溫，市府地政局行銷開發區土地，把握最後1季土地標售，力拚全年標售佳績。

市府地政局每年4次辦理開發區土地標售，前3次標售業績總額逾新台幣24億元，地政局再接再厲，於第4季推出15標21筆建地，總底價18億2752萬元。

地政局這次推出的標售地有翠屏國中區段徵收區2筆1標的精華保留地，面積約1960坪，每坪底價約28億元。地政局說，該基地位於後勁溪德惠橋畔，三面臨路，與萬坪都會公園僅有一河之隔，屬河岸公園第一排。

該地擁有獨特的景觀視野，近德賢商圈、翠屏國中國小及圖書館，生活機能完善便利，地政局寄予厚望，盼總底價逾5億元的標售地可開紅盤。

另外，位在海科大東側區段徵收區，對外交通有捷運紅線、縱貫公路及鐵路，還有海洋科技大學、後勁國中小相鄰，基地面積方正，每坪底價約20萬元。

鄰美術館的中都重劃區也推出2標3筆土地，其中1標2筆住四用地為德旺街與遼寧三街角地，面積約461坪，面對榕樹公園，具公園景觀第一排優勢，地政局訂定每坪約66萬元底價，預料將是熱門搶標的基地。

至於高雄大學開發區也推出3標4筆土地，因為基地有高雄大學的加持，附近公園公設完善，周邊還有援中港濕地，有商業及住宅用地，是投資自用具潛力的好標的，底價每坪從18萬到30萬元不等。

地政局第4季土地標售時間在12月21日，有意投標者請洽地政局土地開發處或高雄房地產億年旺網站。

都市更新減稅大絕招 十大盲點全都露

為了呼應蔡總統都更救經濟，並加速推動都市更新，針對大幅調漲的房屋稅和地價稅，內政部祭出大絕招！在行政院長林全裁示下，擬將都更建案的房屋稅二年減半的優惠延長，只要都更後房屋沒有轉手，每年都可享有減半優惠。依房仲業者實際以文林苑都更四十坪的老屋案例，都更前每年房屋稅只要繳一千多元，都更後雖享有減半優惠，但每年還是要繳二萬五千多元，一般民眾咸認，新政策誘因還是不足，很難提高參與意願！

　教授對房產各項複雜稅制有深入研究，請問此一策略是否對都更有幫助？抑或僅止於﹁隔靴搔癢﹂？

首先，對於政府積極提振經濟，明確選擇都市更新作為政策主軸，深表贊同。惟都更議題並不單單僅是房屋稅和簡單容積獎勵，便可以輕易克服其間錯綜複雜的實務障礙，是以，本期擬針對房產相關稅負提出十大問題，俾供政策擬定之參考。

其一，都市更新並不是簡單的數學公式所可概括，但卻是最容易引起注意的政治議題，每一個上台前的政治人物，均曾對此一議題提出興革策略，如馬前總統的合宜住宅和青年住宅、柯市長的「八年五萬戶社會住宅」與蔡總統的「八年二十萬戶社會住宅」，其中牽涉範圍包括都市計畫、土地使用分區、總體經濟、產業經濟、市場景氣、資金融通、個案差異性以及各項房產相關複雜稅制等，如單純以簡單容積獎勵公式和房屋稅減徵便想讓都更順利推動，恐仍難窺全貌，更遑論畢其功於一役。

再則，光是以都更戶必問的三大問題，一坪換幾坪？分屋比率是多少？完工以後要繳多少稅？縱然整合都更的人可以回答前兩題，卻回答不了第三題，從而完工後的地價稅多少、房屋稅多少，便成了參不參加都更的一大關鍵。

尤有甚者，光是一個看似簡單的都更稅制修訂，相關單位居然討論好幾個月還停留在各說各話，因此，說清楚講明白，似乎還是官員不斷拋出問題，一般民眾依舊有聽沒有懂。

第三，財政部表示都更戶房屋稅減半兩年可以延長到四年，內政部則謂只要不轉售即可以永久減半；到底是內政部說了算還是財政部說了算？財政部的答案是：一、尚未定案。二、內政部還沒提出草案。三、須與地方政府溝通。四、若稅收不增不減，財政部會接受，地方政府也會接受等等。如依上述說法，財政部的立場是不能減稅，因此，如以今年大幅調高的房屋稅和地價稅作基準，不知還有多少人有意願參與都更？

第四是起算時點，台北市政府從103年七月一日起以「一刀切」方式大幅調高房屋稅，導致僅一天之隔新舊制稅負差距就以倍數計，終致一般民眾怨聲四起。最近北市府擬大幅提高適用舊制之房屋稅，大家都還在等待最後結果如何。目前主管機關高舉居住正義大旗，卻又擬訂回溯機制，終究還是掩飾不了加稅意圖！

以附表一的各項用地稅率調整表來看，顯然的起算時點將是重點。至於前不久主管機關宣導所謂平均上漲區區數百元的地價稅，可能是把阿里山和信義計劃區的地價加總平均所致。此外，亦有不少官方數據僅論及優惠稅率的自用住宅用地平均上漲金額，一語帶過，否則怎會與一般民眾所接到的稅單數據差距那麼大。

第五則是評定現值、公告現值的後續調整空間。其中，如房屋稅的考量核心指標為標準單價，而依房屋稅條例第十、十一條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之「房屋標準價格」，核計房屋評定現值(簡稱房屋現值)，其中，「工程造價」係屬「房屋標準價格」的一環，如依目前據以核計現值之數字仍僅為實際市價的一半而言，未來仍會有五○％的調漲空間；此外，近年公告現值的調整亦是逐年持續上揚，並將朝接近市價方向調整。

另外，持有的房地產出售時，在過戶前要依法申報交易稅－土地增值稅，主要係依據政府於每年一月一日公告的「公告現值」，由土地所有權人依法申報「土地移轉現值」，就土地漲價總數額依法申報，所體現的是國父孫中山先生「平均地權」中「漲價歸公」的原則，現階段如要調整此一方向，將會面臨釋憲的超高難度。

第六則是公告地價，請參考附表二，依內政部之統計資料，目前全國平均僅一般正常交易價格20.5％；最近主管機關一再宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價，這也難怪一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮，主要原因在於其間還有四倍的調漲空間。

第七項，非自用地價稅的課徵極為重要，卻為主管機關所忽視；由於主其事者的目光均聚焦於稅率僅0.2％的自用住宅用地稅率，惟對於全國的企業乃至於BOT或地上權的非自用所負擔的成本卻大幅提高，對於實質為台灣開創經濟發展、就業與稅收的企業而言，未來受到的衝擊勢必持續上升，此就當前政府積極推動台商回流政策而言，必然又是另一大衝擊。

第八項，在「台灣萬萬稅」前提下，地方稅和國稅的整合也是一大難題，導致地方政府抑或中央政府在調漲稅率或稅基時，很容易造成加乘的負面效應。

因此，是否可以將房屋稅與地價稅合併為「房產稅」或「不動產稅」，每每成為稅制檢討的議題。

而第九項，對於價與稅的連結議題，尤其長年存在的所謂「一地五價」，亦即「公告地價、申報地價、公告現值、申報土地移轉現值及市價」，就一般民眾連課什麼稅，用什麼價都還搞不清楚，必然對於「萬萬稅」的疑慮難以釋懷。

最後則是房屋稅與地價稅皆已計入「路段率」議題，按現行台北市高級住宅稅基調整後的房屋稅計算公式為【標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率】，很明顯的「路段率」重複出現兩次，導致各界抗議聲不斷。

最近內政部研議調整房屋標準單價從三年評定一次改為兩年一次，以及「精實地價查估方案」，對於持有房產或可能參與都更者，這十大焦點議題是否都已清楚了解，勢必成為都更成敗的核心關鍵。

都更拉不動房市 11月住展亮藍燈

【記者柯安聰台北報導】代表台灣新建案市場的住展風向球，今年9月、10月2個月份好不容易回升至黃藍燈，但11月分數卻滑落到31.2分，較10月下降1分，對應燈號再次降到藍燈，為今年來第7盞藍燈。住展雜誌企研室經理何世昌分析，市況下滑主因是11月讓利新案減少，以及房市重大檔期結束，買氣下滑所致。

在六大觀察指標中，預售屋推案、廣告批數、來客組數與成交組數分數下滑，議價率持平，僅成屋推案一項分數上揚，顯示目前房市仍然脆弱。今年以來，住展風向球分數多在黃藍燈與藍燈附近游移，仍未見到明顯復甦的綠燈。

11月預售新增案量約200億元，較10月減少逾百億元，單一案量達10億以上的指標案為中山區「中山•雋」與「華固樂慕」、文山區「南方莊園」、三重「樹一品」等案。

雖然預售案量體減少，但新成屋增供給卻增至約900戶，單一案量達10億元以上的指標案有大安「和平大苑」、內湖「環球科技大樓」、新莊「鴻邦世界花園」、土城「富世居」等案。另，未計入分數的餘屋戶數，則約有600戶左右。

由於11月已揮別房市重大檔期，漸步入新建案市場淡季，強銷建案減少、釋出的廣告量也隨之下降，11月廣告批數約為2.29萬批，較10月的3萬批減約24%，廣告量縮相當明顯。

何世昌表示，近月建案廣告主流仍為低自備，不過就一般狀況來說，低自備通常是小坪數、低總價的產品所使用的銷售策略，對大坪數客層吸引力低。但現在連大坪數建案也強打低自備，可見得大坪數銷售有多艱辛，簡直是「有招打到沒招」。

因廣告量大幅減少以及數個濱海行政區房市步入淡季，再加上11月新公開的讓利案並不如10月那麼多，整體來人與成交組數連袂走低。反觀大量釋出廣告建案來人卻衝高，有數個建案週來人逾百組以上，形成高低極端落差。

台北市整體市況變化不大，買氣還是陷在谷底。信義區讓利案「太平洋蒔景」順利完銷，算是成績最優秀者。新北市市況變化較大，來人與成交均比10月減約1成左右。原成交最穩定的淡海新市鎮，因秋末到冬季期間為當地房市傳統淡季，成交已經走緩。原買氣清淡的新莊，捷運丹鳳站周邊因出現新讓利案「鴻邦世界花園」，使新莊成交組數大幅墊高，同時也刺激下新莊部份建案跟進降價。

何世昌指出，雖然11月中央祭出都更利多，算是對房市釋出善意，但因力道偏弱，且12月到農曆年前是新建案市場傳統淡季，預期12月與1月市況應難大幅成長，對應燈號落在藍燈機率較高，今年將是「零綠燈」的一年。（自立電子報2016/12/8）

公告土地現值 安樂區漲幅最高

基隆市一○六年公告土地現值於昨（八）日由基隆市地價及標準地價評議委員會評定通過，將於明年元月一日正式公告實施。一○六年公告土地現值平均調幅為百分之三點六五，廟口大四美連續第二十年蟬聯地王，每坪約一百七十一萬元。

市府地政處表示，基隆市公告土地現值居冠的區段位於仁愛區愛三路，地價維持去年的三十四萬七千元／平方公尺；最低的區段落在中正區棉花嶼海域區，地價為二百一十元／平方公尺。

依地政處統計資料顯示，七個行政區中漲幅最高為安樂區，漲幅百分之五點八七，分析其原因為安樂區有大武崙生活圈、長庚生活圈及國家新城生活圈等，緊鄰中山高及北二高交流道，區位條件優越，交通便利，加以麥金路、基金一路、武崙街、安和二街、樂利三街一帶陸續推出的新建案吸引不少鄰近縣市購屋族之青睞，房地產市場交易價格上漲較為明顯。

其餘行政區公告調幅依序為信義區漲幅百分之五點三二、七堵區四點三二、中山區三點九一、暖暖區二點一、中正區一點三七、仁愛區一點一九。

地政處指出，這次地價作業調查期間，受國內整體經濟情勢以及不動產稅制改革之政策因素影響，不動產市場觀望氣氛濃厚，交易價格上漲幅度較前幾年趨緩，基隆市地評會將此情形納入評議考量，故一○六年公告土地現值調幅百分之三點六五是近六年來最低的一次。

忠孝正義都更案過關 王光祥：最快年底拆除

工商時報【陳宥臻╱台北報導】

位於忠孝東路上的「忠孝正義都更案」延宕20年，本周三終於通過都更審查，三圓建設董事長王光祥表示，入主已經8年，現在終於通過權利變換審查。他預計年底開始拆除大樓，並於近日送件，最快農曆年節前後可拿到建造執照，預估未來推案金額超過400億元。

今年繼北市永春都更案、內湖合家歡社區相繼動工後，忠孝東路SOGO百貨商圈的正義都更案也過關了，該基地面積達1525坪，地址是忠孝東路三段248巷至276巷，從計畫都更到完成審查，走了20個年頭，王光祥昨日氣色極佳，開心表示終於等到這一天。但對於房市重稅隱憂，他表示還沒仔細算未來房屋稅負擔。

王光祥表示，他談了165戶地主同意都更，未來該基地將興建31層樓住宅、商用混合大樓，1至4樓會是商場，6樓以上是住宅。至於開價，要看屆時市場狀況，預估會是先建後售，總銷金額一定逾400億元以上。

至於難如登天的都市更新，王光祥是如何整合？王光祥透露，取得都更戶百分之百同意的方式，就是先把自己變成「大地主」，因為正義都更案共有165戶地主，他自己就買下60多戶。

王光祥表示，尤其一樓店面地主最難買，他就買下一個9坪多的店面，一坪要價1,000多萬，等於一個小店面他就花了1億多元購入，且這個屋主本身有2戶，他光是買下這2戶店面，就花了4億多元。

王光祥細數，8年來在正義都更上共砸下70多億元自有資金，可分為房子和土地兩部分。房子因產權問題無法貸款，只能用現金交易，房子部分就花了40億元，另外的30多億元是購買土地現金，且土地還有貸款。

房地產業內人士指出，這雖然是都更的一大好消息，但重稅下房子也不好賣，且一旦通過都更審查就會被畫為單獨區段，路段率會被調高，以及緊接而來的囤房稅等等。政府可說是「一手推都更、一手聞血腥」，等著收建商與都更戶的重稅。

王光祥表示，因為構造單價尚未明確，所以還無法估計未來房屋稅的實際金額，但他已有心理準備會很高。

桃園公告土地現值調降 地王價跌12.89％

工商時報【龍益雲╱桃園報導】

桃園市地價及標準地價評議委員會昨（8）日評議通過明年公告土地現值，各行政區全部下跌，平均調降1.1％，此為2004年以來、逾13年首度調降。

桃園市政府地政局表示，桃園市房地產市場受國內整體經濟景氣走緩、房地合一稅制變革等因素影響，不動產市場觀望態度轉濃，雖有多項重大交通建設如機場捷運線（藍線）通車在即、桃園航空城捷運線（綠線）將動工、台鐵桃園段地下化等，但房地成交量、成交價都下滑。

地政局指出，桃園市13行政區公告土地現值跌幅介於0.32％至1.83％，以大園、觀音兩區平均跌幅最大，分別為1.83％、1.70％，主因是桃園航空城特定區計畫範圍受景氣不佳及房地合一稅制影響，農地投資性需求自2015年逐漸減少；跌幅最小是龜山區0.32％，因機場捷運線2017年通車利多，土地交易價格跌幅相對較小。

至於桃園市相關重大開發區部分，地政局指出，中路區段徵收範圍、經國重劃區、八德區段徵收範圍、桃園高鐵特定區等市價多呈現下跌，公告土地現值跌幅介於1.96％至3.13％。

桃園市明年公告土地現值最高土地，也就是「地王」仍為桃園區桃園段武陵小段91－4地號土地，位在中正路、復興路交叉口，並自2007年起連續蟬聯11年，每平方公尺44萬825元、約每坪146萬元，相較今年下跌12.89％。

地政局強調，桃園市近10年公告土地現值累計調幅84.51％，雖然與市價仍有落差，考量整體不動產市場景氣不佳、反映不動產市場變化趨勢及今年已開始實施房地合一稅制等因素，最終決議調降。

投資客惡意圍地勒索 逼2千萬買41坪地

台北有民眾向議員投訴，遭投資客惡意圍地勒索！原來，他在2009年花5000多萬，買下天玉街一棟矮房，部分違建占用道路用地。即使後來他自行拆除違建，但這塊道路用地的地主，為了逼他買地，甚至堆土妨礙他出入。現在市府聲稱為了釐清土地使用權，暫時圍起來，也被質疑淪為幫兇。

花了5000多萬買房，7年來卻無法入住。施先生在議員陪同下公開控訴。2009年他買下天母天玉街上這間兩層樓，跟樓外違建，沒想到違建下方土地卻是另一名投資客所有。投資客要求得用2200萬的價格買下這41坪土地，不然就別想施工。

但其實這塊土地，早在37年，原地主就已經簽署土地使用權同意書，允諾將地轉為是道路用地，施先生不想買道路，決定直接拆掉違建，恢復成一般道路。

沒想到，投資客不死心，直接在土地上堆放土堆，不但阻擋施先生入內施工，更造成一般用路人經過困擾，8年來兩方纏鬥。終於北市府介入重新將道路鋪上柏油，準備劃道路。

但因為新工處又突然用護欄把地圍起來，被議員質疑是護航投資客。新工處說等到土地最後確認，投資客就必須交回使用權，成為道路的一部分，還給屋主公道，也還給用路人通行權。（民視新聞王暐婷、吳東懋台北報導）

上市、上櫃、興櫃、未上市，四種的股票差別在哪裡？

上市股票： 
指已經公開發行並於集中市場以開掛牌買賣的股票，公司申請上市須設立達五個會計年度，申請條件較上櫃股票嚴格。（至少五年以上）

上櫃股票： 
已公開發行但僅於櫃檯賣買中心買賣的股票，公司設立需達三個會計年度。（至少公司要成立三年以上）

興櫃股票： 
就是指已經申報上市的普通股股票，在還沒有上市前，依據櫃檯中心相關規定(核准上市限制)，先採用議價方式買賣（自行和證券商議價或是委託經紀商和證券商議價），等到達到上市標準，即可上市。所以興櫃不一定會上櫃，要達到標準後才能上市。興櫃股票當然有股價，他跟上市櫃沒有太大的差異，因為他只是尚未達到上市標準，擁有的差異只是興櫃在發行時條件較寬鬆，比如說時間較長 9點~15點 最小交易股數1股...等等。

未上市股票： 
是和上市上櫃市場的一個相對性說法，也就是說，只要不是在上市或上櫃的股票，都可以稱之為「未上市股票」。這樣的公司，在台灣就有數萬家之多，而其良窳相差不可謂不大。像知名的奇美實業、長春化工等，都是獲利很高的公司；而上市上櫃市場上很熱門的廣達、華碩、錸德等，其實也都在市場出現過。當然不可否認的是，有些股票最後成為了壁紙──也就是說它根本沒有獲利，甚至倒閉，投資人手中的股票當然就變成「壁紙股」了。但整體而言，未上市股票的投資報酬率極高，因此，瞭解市場、慎選股票，才能在這個新興的投資市場上獲得理想的報酬。

在未上市股票中又分為兩種，一種是「已公開發行」，另一種是「未公開發行」。這兩者的區別是在於公司的資本額(股本)是否超過兩億元。依照國內的相關法令，凡公司資本額超過新台幣兩億元以上者，均需強制公開發行。公開發行的用意是讓規模較大的公司的股票，不會集中在少數人手中，因此資本額超過兩億以上的公司，是可以自由買賣股票的。但未公開發行的公司，就不能公開買賣股票，只能私下交易了。

投資未上市股票的叮嚀

高利潤亦伴隨著高風險，若所投資的公司經營不善，股票常變成了「壁紙」，再者若所託非人，受騙或買到假股票的機率也非常高。如果您有意介入此市場，需對所投資的產業有基本了解更應慎選優質的仲介經理人。

不論您投資何種股票，獲利的法門只有三：

1. 即時新聞，掌握時勢。
2. 完全分析，適時應變。
3. 勇敢出手，檢討不悔。

如何選擇具潛力的未上市股票？(牛眼股)

由於資訊較不公開，因此投資人在介入之前，除應具備基本的選股知識外，更需詳加評估其產業前景及謹慎檢視其財務報表。

基本選股知識，約有下列幾點：

1. 公司是否以規劃申請上市或上櫃，投資人可以其做為優先考量。
2. 可留意公司股東的結構及經營團隊陣容。
3. 基本上，股本小，且流通在外籌碼相對較少的個股，股價較具上漲的空間。
4. 公司一定要賺錢有正現金流(正現金流意指本業賺錢而非業外投資收益)
5. 大股東持股比例要高,避免市場籌碼過於混亂

選擇具有潛力安全獲利的未上市股票必學

未上市股票之投資可分為短期〈半年左右〉及中長期〈半年以上〉或是長期(生物科技產業)，短期投資主要獲利目標為上市(櫃)前後之蜜月行情。中長期投資則以公司成長、市場需求、景氣循環等為參考依據。長期投資主要是生物科技研發過程辛苦但一但研究成功獲利最少都是10倍成長還有20年專利保護呢短期投資之獲利通常取決於本益比及短期內之成長空間，故一旦本益比到達預計目標時即會進行了結。而中長期投資則是選擇基本面良好之個股，於股價相對較低時買進，等待該公司產品之市場需求增加，長期投資主要就是研發的產品帶來的未來利益雖然時間長但他的獲利倍數是相當恐怖的股價相對提高時則獲利即有較大之成長空間。

股票受消息面影響程度頗大，投資人除了對投資標的公司之股東結構、營運狀況、產業前景、景氣循環等基本面需有相當了解之外，仍需隨時注意各種產經消息報導。未上市股票無漲跌幅限制，多空變化較為激烈。
未上市股票由於每日交易筆數較少，而且仍然採取人工撮合交易，所以盤商報價均為彈性報價，確實之成交價取決於買賣雙方。一般報章雜誌上所刊登之價格均為參考價，這些投資人應有所認知。
整體而言，可以依據以下方向，選擇具有潛力、可以安全獲利的未上市股票：
（一）未上市股票公司成立的時間：一般來說，成立愈久的未上市股票公司給人家的印象比較穩定，倒閉的可能性也比較低。但這也不是絕對的，例如有些傳統產業、國營企業雖然成立時間很久，但獲利能力卻遠比不上成立不久的高科技公司。


 （二）未上市股票公司的資本額及股東結構：基本上股本小、籌碼流通在外較少的未上市股票，股價比較具有上漲的空間，而且未上市股票股本愈小的公司，辦理現金增資的可能性及次數也就愈高，這對增加持股的數量及降低持股的成本有很大的影響。股權越集中或籌碼都集中在特定人手裡，公司派對股價的維護及拉抬也會比較容易。

 （三）未上市股票公司的未來產業遠景：未上市股票真正可以看到倍數獲利的時間一般都約三~五年，所以未上市股票投資標的應該選擇景氣循環位於谷底或是即將竄升的產業，獲利的可能性會較高，如果景氣循環已處於高峰期，未來將可能慢慢步入衰退期，比較不適合做長期投資。相對的高獲利也伴隨著高風險，高成長的新興產業雖然具有爆發力，但面臨風險也較大，投資者要謹慎思考適合自己的投資模式。

 （四）未上市股票公司的產品行銷及市場：未上市股票公司的產品跟同業相比，若能擁有較高的市場佔有率，或是能行銷至世界各地，不然就是未上市股票公司本身是做代工的，能長期或固定跟某些知名大企業、知名大品牌做配合，連帶的也會提高未上市股票公司的知名度，這些對未上市股票公司都是好消息。

 （五）未上市股票公司股價合理性：一般我們評估上市（櫃）股票的價格，都是用它每股盈餘(EPS)乘以該產業合理的本益比來計算，本益比越低越有投資價值，未上市股票也是一樣。（未上市股票合理的比益比應該是10到30倍，依照產業類別的不同而有所差異）未上市股票是否含有權值（無償配股、有償配股或現金股利），這些都是衡量未上市股票股價的重要因素。

 （六）未上市股票公司的政商或集團背景：如果一家未上市股票公司的政商背景良好，或是某大集團旗下的未上市股票公司，這種未上市股票公司炒作的題材和機會都會增加。（例如年度集團的作帳行情或選舉後的慶祝行情），不過也要注意經營者是否只專於炒股而不注重本業，免的投資到「地雷股」。

 （七）未上市股票公司是否有法人或特定人士介入：因為法人都有專門的研究部門，經過這些專業人士所篩選出來的股票大部分的問題也都已經被篩選過了，所以有法人或特定人士介入的未上市股票，一般都會是對未來發展有潛力的公司（法人指的是一些像交通銀行、中華開發或是一些大財團旗下的投資機構）。另外一種就是隸屬於大財團旗下的子公司，因為有財力雄厚的大集團在背後撐腰，比較不會面臨資金不足或研發經費不夠的窘境，對營運有很大的幫助。

 （八）未上市股票公司是否有上市（櫃）的計劃：這是所有投資未上市股票的人都會問的問題，雖然未上市股票的最高獲利點經常不是在股票上市（櫃）之後，但至少未上市股票上市（櫃）之後就能公開交易，投資人看的到也會比較安心。未上市股票上市（櫃）有一定的流程與時間，每個流程時間都需約3~6個月才能被核准。不過有些體質好的未上市股票公司因為不願意股權太分散，或經營權落入外人手裡，所以也不願意規劃上市（櫃），這種未上市股票公司大都是家族企業較多。

 （九）未上市股票公司無形資產方面：如老闆的品德、是否有永續經營的企圖心，整個的經營團隊，是否和諧、有創造力，因為事在人為，人才是非常重要的，很多高科技公司在人才被挖角或經營層分家後都步入嚴重衰退的命運。